開發商“造城”變相囤地 抬升二三線城市房價

　　記者近期在內蒙古自治區、江蘇省等地採訪了解到，隨著一線城市的房價越來越高，市場競爭趨於白熱化，不少開發商開始大規模挺進二、三線城市，有些開發商提前四五年即已開始佈局。

　　部分實力強的開發商在二、三線城市的胃口很大，單個開發項目往往佔地四五百畝以上甚至數千畝，如同建“城中之城”，項目開發週期也比較長。然而，部分基層幹部和區域性開發商指出，“造城”現象不僅能展現開發商的實力，也是開發商囤地的一種手段，而且對二、三線城市房價的抬升效應也非常明顯。

　　“我們拿地論畝，人家拿地論頃”

　　“締造城市中心”“建設城市綜合體”……去年以來，呼和浩特市的不少媒體不斷地刊登有以上字眼的售房廣告。

　　記者從投放廣告的“呼和浩特萬達廣場”項目售樓部了解到，作為呼和浩特市2009年度的重點招商項目，此樓 盤 總 面 積 為31 .17公 頃 ，約 合467.5畝。項目計劃分兩期開發，預計投資總額在60億元左右，其中首期于去年5月起開工建設。

　　按照規劃，“呼和浩特萬達廣場”項目的總建築面積將超過120萬平方米，除了大型住宅區外，還包括大型寫字樓三座、五星級酒店一座、大型購物中心一座，可以集居住、商業、餐飲、娛樂休閒等功能于一體。

　　記者近期採訪了解到，近年來在全國其他一些地區，也涌現出了不少類似的“造城”項目。相比之下，“呼和浩特萬達廣場”項目佔地還算小的。例如，今年4月底，在天津舉行的一場土地拍賣會上，廣州富力地産即刷新了天津市單一項目樓盤的面積記錄，以70.5億元總價拍得位於天津津南區鹹水沽鎮的一片土地，面積約1933畝。而碧桂園在內蒙古通遼市、滿洲裏的項目，規劃的佔地面積分別為9000多畝和3000多畝，洋房、別墅、酒店、購物廣場、學校等區域一應俱全，建設後就是一片新城。

　　“中海地産以影響25城的力量，造城”、“超百萬平方米大城恢宏巨獻”……位於呼和浩特市繞城路東南段的“中海錦繡城”項目，是中海地産集團有限公司運營的一個大型房地産項目。據“中海錦繡城”售樓部的工作人員介紹，此項目最初的規劃面積為6000畝，現已成交2000多畝，其他土地企業目前是受呼和浩特市政府的委託實施整理，隨後可能自己開發，也可能出讓給其他企業開發。

　　記者從“中海錦繡城”項目的售樓部了解到，這個項目的首期規劃佔地約600畝，自開工以來已開發的面積尚不足一半。現場的售樓人員説，“中海錦繡城”初步規劃的開發週期為10年。

　　呼和浩特市當地的一些中小開發商接受記者採訪時感慨地説，近年來大房地産商紛紛進軍二、三線城市，有些早在四五年前就已開始佈局“我們拿地論畝，人家拿地論頃，差距太大了！”

　　“造城”項目抬升房價效應明顯

　　由於“造城”項目建設概念、建築檔次較高，售價一般也領跑市場，對所在區域內的房價抬升效應明顯。

　　例如，“呼和浩特萬達廣場”的首期工程啟動以來，所售樓房每平方米的售價區間在5000多元至6500元左右。在此之前，這個項目周邊的樓盤，售價一般在每平方米三四千元左右。“這個項目入市以來，周邊其他樓盤的價格每平方米至少上調了五百元以上，有對比就有市場！“呼和浩特萬達廣場”附近一個樓盤的售樓人員對記者説。

　　“以澳洲風情為主題”，規劃有7所幼兒園、5所小學、1所中學，擁有大面積的綠地和廣場和水景，高檔住宅區和大型超市、商業街、休閒中心、商 用 樓 等 設 施 俱 全 ，高 檔 物 業 管理……呼和浩特市“中海錦繡城”項目的建設標準聽起來非常誘人，價格當然也不菲。其中，對外銷售的高層樓房每平方米在5000多元至6000多元不等。

　　呼和浩特市當地一位不願公佈姓名的開發商説，兩三年前，呼和浩特市每平方米超過4000元的房子很少。隨著一些“造城”項目在呼和浩特市落地、高價入市，項目周邊的中小樓盤也紛紛跟風漲價，目前每平方米五千元以上的樓盤已經遍地開花。

　　這位開發商舉例説，他所在公司的一個開發項目，去年下半年開盤時，最初計劃售價在每平方米2500元左右。由於周邊的樓盤售價連創新高，公司“被迫”將每平方米的售價上調了六七百元。

　　內蒙古包頭市的一家房地産公司的總經理告訴記者，當地的高價房屋也主要集中在規模大、品質高的大樓盤，開盤價一般要比中小項目高15%以上。

　　變相囤地扭曲土地供應

　　部分二、三線城市的中小開發商和政府幹部指出，由於佔地面積大，設定的開發週期長，運營“造城”項目目前已成為部分開發商變相囤地的一種手段。

　　記者在包頭市採訪時，一些當地開發商都提到了一家國內知名的房地産企業。據介紹，這家企業2006年前後，即開始在包頭市大規模拿地佈局，當時即取得了近1000畝地，至今開發了僅一半左右。然而在此期間，這家企業又先後拿到了近1000畝土地。

　　一些地區相關政府部門的幹部分析説，實力強的開發商到二、三線城市“造城”，地方政府出於各方面的考慮很歡迎，往往在土地面積、出讓金收取、開發週期、銷售、稅費等方面給了很寬鬆的政策，這都為開發商囤地提供了便利。

　　呼和浩特市的一位開發商舉例説，今年以來呼和浩特市出讓的中上等開發用地，樓面地價已增至每平方米500元至1000元左右。然而考慮到一年半至兩年左右的項目開發週期，有些“造城”項目眼下開發的仍是一兩年前的土地，樓面地價測算下來每平方米僅三四百元，然而與拿地時相比，同一區域的房價每平方米已上漲了2000元左右。

　　記者在採訪中了解到，近年來國土資源部已出臺規定，小城鎮、中等城市、大城市的商品住宅用地單宗出讓面積上限分別為105畝、210畝和300畝。然而，去年以來“造城”項目在各地仍時有出現，無論所佔土地是一次性還是分批取得，均表明這一限制政策尚未得到充分落實。

　　為此，部分基層幹部和中小開發商建議在國家有關部門嚴督查各地的政策執行狀況同時，根據各城市的人口、地域、房價等情況，分地區、分類別地增強相關政策的可操作性。

　　此外，國家有關部門也應清理地方為吸引投資出臺的各種房地産土政策，並嚴格執行土地出讓金首付款比例、徵收土地閒置費、無償收回等政策，並對單宗土地的開發週期、出讓金繳納時限、項目開工認定標準等問題作出明確規定。為防止開發商化整為零式的拿地，國土部門還應規定凡是在某個地區的項目土地開發比例未過半的開發商，不得參與競拍新的土地開發項目。

　　□記者　任會斌　鄧華寧 呼和浩特報道