商品房預售許可審批權下放專家：或致可怕結果_新聞臺

　　今後，縣一級的房地産管理部門也有權審批商品房預售證了。

　　10月10日，國務院發佈關於第六批取消和調整行政審批項目的決定，在調整的143項行政審批項目中，商品房預售許可審批位列其中。

　　按照此次的調整，商品房預售許可的審批權被下放，由原來的“縣級以上地方人民政府房地産管理部門”下放至“設區的市級、縣級人民政府房地産管理部門”。

　　儘管該調整並未言及審批標準變換，但已經有一些開發商暗自高興，認為能夠更方便地取得商品房預售證。

　　“這個調整基本上是更多賦權地方政府，讓行政效率更高。”中國消費者協會副會長、人民大學商法研究所所長劉俊海告訴記者，但從消費者的角度來看，還不如直接取消商品房預售制。

　　權力下放意味著什麼

　　儘管只是143項行政審批項目調整中的一項，但商品房預售審批調整卻引發了最多的關注。

　　有網友擔心，這樣的調整“是為開發商更多圈地、更快圈錢開路”。

　　還有人疑惑，這樣做是不是對房地産調控的變相放鬆？

　　我國的商品房預售制確立於1994年，1995年1月1日起執行。這項制度被稱為我國房地産市場制度的基礎。

　　對很多開發商來説，原有的審批權限設置讓他們增加了辦證的時間和成本。

　　如今，執行了17年的商品房預售許可審批權限被下放至縣級政府的房地産管理部門，意圖是什麼？

　　在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，這樣調整的目的是加快商品房預售審批速度，加快商品房供應速度，從而在限貸限購等一系列限制需求的前提下，加大供應力度，平抑房價。

　　“下放審批權，也會讓審批部門更好地調節市場，調節房價和供需關係，避免在整體房價上搞統計數字遊戲，弱化調控效果。”胡景暉説，近一段時間，政府土地出讓環節有了變化，要考慮開發商拿地後的開工和預售週期。結合這些變化來看，政府房地産調控的思路正在從限制需求逐步轉向力促供應。

　　這就意味著，今後開發商取得預售許可證可能更容易。

　　不過，在中原地産市場研究部總監張大偉看來，這樣的影響非常有限。

　　“權限下放後，開發商辦理預售證應該會容易一些，但作用非常有限。”張大偉説，現在預售證不好辦的都是一線城市，或者成交火熱的城市。出於調控的目的，政府往往限制了預售證的辦理。一線大城市預售證難辦，但二三線城市並不難辦，甚至有些地方沒有預售證都敢賣房。

　　在他看來，下放審批權限的最大好處是，地方政府可以更好、更直接、有效地監管區域內樓盤項目的預售狀況，也可以更直觀地監控樓市的波動情況。

　　“客觀地説，縣級城市也有商品房市場，剝奪縣級城市的審批權是不對的。” 中國社會科學院經濟所研究員汪利娜認為，上一級政府對下一級的城市的市場狀況可能並不太了解，此次調整是對地方事權的回歸。

　　但汪利娜也表示，目前中央與地方之間的利益博弈很激烈，很難説這樣的調整會帶來怎樣的結果。

　　汪利娜告訴記者，近幾年三線城市的房地産投資增長很快，已經出現供大於求的局面。

　　“地方政府都想靠土地生財，一、二線城市已經靠房地産開發賺了大錢，這幾年三線城市也想複製這樣的成功，但消費者對房地産的投資卻很少會考慮三線及以下的城市。”汪利娜説，在三線及以下城市，政府推動的投資已經上去了，但消費卻沒有上來，情況很不好。擁有了商品房預售許可審批權限，縣級城市也很難通過這一點來刺激市場。

　　有專家表示，行政許可權本身就有尋租空間，各級政府、各個部門都想握在手中，商品房預售許可審批權更是如此。縣一級政府獲得這項權力，就意味從此多了一個尋租空間。

　　商品房預售條件過於寬鬆

　　從目前的調整來看，儘管審批權限下放了，但審批標準卻沒有看到放鬆的跡象。從這個意義上説，商品房預售許可審批權限的下放會帶來怎樣的直接效應，還很難做出判斷。

　　但是，這正是部分專家擔心的地方。

　　中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強告訴記者，審批權限下放會讓辦事效率更高，但怕就怕審批權限下放後審批標準也隨之模糊了。如果審批標準放鬆了，將會帶來巨大的風險。

　　從我國行政審批權上收與下放的經驗看，當一項行政審批權限上收的時候往往意味著標準的從嚴，反之則往往意味著標準的放鬆。

　　從目前執行的商品房預售標準來看，並不複雜。按照《中華人民共和國城市房地産管理法》，取得預售許可證只需要滿足三個條件：交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　這三個條件具備了之後，就可以到縣級以上人民政府房産管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　不過，即使是這樣並不嚴格的條件，在我國有些地方，執行得也並不如意。

　　這其中，開發商自有資金比例就是一個彈性極大的條件。

　　一位房地産業內部人士告訴記者，儘管《中華人民共和國城市房地産管理法》規定了25%的自有資金（即通常所説的最低資本金）比例，但不少開發商在跟政府部門搞好了關係之後，這個底線就能被打破。

　　幾年前，也曾有學者調查研究稱，我國房地産開發商的自有資金比例根本就達不到25%的標準。

　　自有資金比例越低，意味著開發商就越能用更少的錢撬動更多的房地産開發貸款，從而建設更多的樓盤。但這樣一來，房地産建設的風險大大增加。在我國房地産市場上，由此造成的項目爛尾、開發商卷款逃跑的事件屢見不鮮。

　　在金融危機時，政府部門還主動降低了開發商的最低資本金比例。

　　2009年5月，國務院曾將固定資産投資項目資本金比例進行調整，結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例被調低至20%。而在其他行業，最低資本金的比例均高於20%。比如鋼鐵、電解鋁項目，最低資本金比例為40%；水泥項目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒鹼、黃磷、玉米深加工、機場等項目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥（鉀肥除外）項目，最低資本金比例為25%。

　　這樣的調整，導致大量從未涉足房地産行業的企業進入這個行業。

　　有些城市，甚至一度將建設普通住宅項目的開發商自有資金比例降低到15%。

　　部分專家認為，現有的商品房預售條件已經很寬鬆，如果在此次審批權限下放之後，審批標準再被模糊，將會帶來可怕的結果。

　　中原地産市場研究部總監張大偉告訴記者，此次國務院在下放商品房預售許可審批權的同時，應該也更需要嚴格審批制度的監管，因為對預售資格的審核直接關係買房人的切實利益，審批標準非但不能放鬆，還需要更加嚴格。

　　現房銷售代表行業發展水平

　　“商品房預售許可審批權下放，在現有房地産市場制度上並沒有什麼本質的變化。”陳國強告訴記者，到了現在這個階段，已經可以分步驟、分區域取消商品房預售制，進行現房銷售了。

　　在陳國強看來，目前一些城市商品房庫存量明顯偏高，而且後續供應能力很強，取消預售制不會導致價格上漲。1994年我國確定商品房預售制，目的是為了儘快打開商品房市場，加快商品房供應。由於當時的開發商資金力量薄弱，所以最初的制度設計向開發商傾斜。

　　“商品房預售制是一個過渡性的政策。”陳國強説，經過十幾年的發展，我國房地産市場已經跨越式地發展了，開發商的資金實力今非昔比，現在完全可以取消預售制了。從行業的發展來説，能否現房銷售是這個行業發展程度的一個重要標誌，對整個行業都有好處。

　　就在此次商品房預售許可審批權限下調之後，SOHO中國董事長潘石屹在微博上表示：哪個國家還有這麼奇怪的商品房預售許可？應該取消。按照《房屋買賣合同》去辦，出現糾紛找法院。現在政府要審批，出現問題，自然要找政府，政府要承擔責任。政府有能力承擔這麼大的市場責任嗎？

　　多年來，有關商品房預售制是否該存在的爭論一直沒有停止過。

　　2005年，人民銀行發佈《2004中國房地産金融報告》，就曾公開建議“取消現行房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售” ，理由是“很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度”。

　　2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。