新華網武漢7月28日電（記者王喬、徐海波）陸續公佈的半年報顯示，上半年房地産企業近六成出現利潤下滑或虧損。隨著各部委密集表態堅持樓市調控不放鬆，房企未來形勢將更加嚴峻，運行風險正在增大。緩解庫存壓力，加快資金回籠，仍是房企的當務之急。

　　上半年房企整體狀況不佳

　　近日，滬深兩市已有49家房企以快報或預告等形式公佈了上半年業績情況。其中近六成房企出現了不同程度的虧損或利潤下滑，虧損房企達13家。

　　從統計結果來看，中小房企虧損面繼續擴大。在凈利潤降幅超過100%的10家企業中，排名100名之後的企業佔絕大多數。除珠江、金宇車城、國興為續虧外，剩餘7家全部為首虧，其中沙河股份、高新發展等預估虧損均在900萬元以上。

　　大型房企的表現雖然略好于中小房企，但也難現昔日好景。據鏈家地産統計，在排名前100的17家大型房企中，約47%的房企出現了虧損或利潤下滑。其中，保利地産上半年簽約面積和簽約金額均同比增長27%以上，但凈利潤下降12.13%。

　　緯聯地産市場策略資源部高級分析師周飛就此認為，房企利潤下降並不等同於虧損，只是回歸到了比較合理的水平。“之前房企的利潤率普遍在20%至30%，目前則已下降到了10%到15%。這個利潤率是比較正常的。”

　　對於一些飄紅報喜的數據，同策諮詢研究中心總監張宏偉表示懷疑。他説，從上市房企年度銷售指標的制定與去年同期銷售金額對比來看，個別房企公佈的年中業績存在粉飾的成分。

　　以價換量致利潤率下滑

　　近期，一些房企“以價換量”導致了雖然表面業績上漲、但實際利潤率下降的現象出現。同時，部分房企上半年結算收入大幅減少，也導致其盈利能力大幅下滑。

　　鏈家地産市場研究部陳雪認為，由於房地産行業的整體環境對項目銷售進度和價格産生了一定影響，半年度實際可結算項目少，導致可確認的銷售收入較少。

　　他指出，“接近六成房企出現虧損或利潤下滑，且虧損房企數超過了2011年報披露的8家，表明調控政策對房企利潤的影響已十分明顯。”在調控作用下，部分開發商為去庫存，選擇以價換量保持資金鏈穩定。在這種情況下，即便銷售額增加，其利潤也會隨之減弱。

　　據統計，上半年銷售金額在100億元以上的房企，平均銷售均價同比下降9.5%，平均銷售面積同比上升6.2%。其中，萬科推盤以剛需産品為主，144平方米以下戶型佔比近90%，其銷售均價同比下降10.6%，銷售面積同比上升6.1%；恒大在4月份加大促銷力度以來，銷售均價環比下降10%，銷售面積環比提升126.2%。

　　張宏偉表示，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標，主要得益於降價策略的調整。如果降價走量的動力消失，下半年銷售指標能否完成值得進一步觀察。此外，業績較好的房企幾乎都是高週轉的大型房企，這並不是房地産行業的普遍現象。“從半年報中看，已經完成全年任務指標一半以上的現象並不普遍。”

　　加快回籠資金仍是房企當務之急

　　在以價換量漸成市場主流的情形下，部分房企的半年報中卻呈現量價背離的狀況。有專家指出，在長時間的嚴格調控下，房企融資成本正在不斷上升。由於目前樓市尚存在諸多不確定性，下一步應警惕房企資金趨緊而帶來的金融風險。

　　國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地産研究所和中國指數研究院日前共同發佈的《2012中國房地産上市公司TOP10研究報告》顯示，滬深上市房地産公司的資産負債率與有效負債率近年來持續攀升，2011年達到4年來的高點。截至2011年末，滬深上市房地産公司的資産負債率和有效負債率均值分別達63.43%和50.38%，債務壓力進一步加重。

　　而在負債水平攀升的同時，房地産上市公司的短期償債能力也趨於弱化，進一步削弱了資産流動性，加劇了資産減值帶來的經營風險。中國指數研究院分析認為，目前近70%的房地産上市公司經營現金呈現“入不敷出”狀況，行業整體運行風險加速累積。

　　值得注意的是，目前房地産企業資金鏈狀況分化也非常嚴重。華中科技大學公共管理學院王國華教授指出，招保萬金等大型房地産企業，由於項目一般都比較好，資金鏈狀況一直不錯，融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線城市的許多中小型房企，融資成本卻在不斷提升。

　　王國華認為，對於房地産企業來説，目前高庫存和高負債的狀況沒有發生根本性改觀。房地産企業資金鏈壓力仍然較大，市場量價齊升的態勢難以長久維持。

　　針對下半年市場走勢，中指院認為，上市房地産公司將更多地聚焦于深化調整價格策略、創新營銷手段。在堅持調控不放鬆的背景下，採用靈活的銷售策略緩解不斷攀升的庫存壓力，加快資金回籠速度，依然是開發商當前亟待完成的艱巨任務。