資本觀察

    沈源

    日前有報道稱，國家土地管理部門有意利用農村集體用地來建設公共租賃住宅，以緩解日益嚴重的保障房建設供地矛盾。據估計，2012年全國保障房需開工700萬套，約需要供地50-60萬畝。這對於各地政府來説的確是非常嚴峻的任務，其中廉租房、公租房的土地供應尤其困難。在這種形勢下，利用集體用地建設租賃型保障住宅不失為“兩全其美”的方案,尤其引人注目。

    該方案利用的是“集體用地”資源，而不佔用地方政府的“國有土地”資源，地方政府可以繼續以較高的市場價格出讓國有土地使用權，不至於因為保障房供地使得地方財政“失血”過多。此外，由於建設的是租賃型保障房，産權仍歸屬於農村集體用地所有，所以不會出現以往的集體用地産權的商品住宅，即“小産權房”，不會對現有的土地和住宅市場形成衝擊。

    那麼，農村集體土地能否成為公租房等租賃型保障房日後供應的主要來源？筆者認為並不會，主要有以下幾點理由。

    首先，農村集體土地的地理位置，大多位於城郊結合部比較偏遠的地方，甚至是遠郊。這樣的土地位置作為公租房建設本身來説價值也有限。公租房的保障對像是中低收入的城市年輕上班族，如果保障房附近沒有軌道交通或公交線路等配套措施，對於每天朝九晚五的人來説非常不方便。因此，雖然農村集體土地資源很豐富，但真正適合作為保障房建設用地的並不多。

    其次，即使有適合開發的集體土地，如何來平衡土地産權人，即當地村民與開發者之間的關係也十分微妙。作為公租房項目來説，即使不涉及産權，在實際使用農村集體土地的情況下，開發方是否應該給予土地産權持有人一定的現金或其他形式的補償也值得重視。補償的形式和價格，將直接關係到公租房的租金水平與開發運營方的收益率。

    第三，大規模地將集體土地建設作為保障性住房用地，某種程度上也將對國有土地管理造成一定的衝擊。畢竟，保土地“紅線”是國土部門的重要職責之一。

    儘管如此，筆者仍舊認為集體土地可以作為公租房建設土地供應的重要補充，並可在多個方面著力佈局。對於我國城市中普遍存在的城中村改造項目來説，其地理位置和周邊配套環境非常適合作為公租房建設。在不改變集體産權的情況下，可以將改善城中村居民住宅條件與公租房建設結合起來。此外，集體用地選擇需納入所在城市的區域規劃方案之中，並按照地段、配套、交通環境等要素進行分級。對於那些評級較高的集體産權土地，可優先進行公租房建設。只有如此，公租房才能真正高效地解決城市“蟻族”們的住房難題。

    長沙市主城區一處新建的保障性住房 新華社圖片