中國網絡電視臺綜合消息：據新華網報道，當前，房地産業正處於“大變局”中：房企遭遇“史上最艱難時刻”，紛紛轉向二三線市場；銀行融資模式越發艱難，社會資本逐漸成為主渠道；限購政策走到瓶頸，房産稅全面推廣條件不足；地方政府土地收入下降，保障房規模卻在擴大……在這迷霧重重的“變局”中，關係著樓市前景的三大謎團有待揭開。

　　融資收緊能否遏制樓市泡沫膨脹？

　　前不久召開的第四次全國金融工作會議，明確提出“堅持金融服務實體經濟的本質要求”。最近，各大銀行紛紛表態，未來將加大服務實體經濟的力度，確保信貸資金更好地投向實體經濟。

　　2008年起蔓延全球的次貸危機，給人們留下一個慘痛的歷史教訓：脫離實體經濟的金融發展，將逐步形成資産泡沫，引發社會資源的嚴重錯配，加速實體産業空心化。

　　從本質上説，樓市是實體經濟，但隨著大量資金的涌入，房地産金融化、虛擬化的趨勢愈發明顯。近年來，我國部分經濟領域也嶄露泡沫現象，大量資金涌向各種資産特別是房地産進行炒作，導致房價過快上漲。

　　武漢科技大學金融證券研究所所長董登新教授認為，銀行的“集體”轉向直接導致房地産業融資渠道收窄，將吹大樓市泡沫的可能性降到了最低。

　　國家統計局數據顯示：2011年房地産投資增速回落5．3個百分點，商品房銷售增長速度、房企本年資金來源增長速度及土地購置面積增長速度等指標也全線減速。

　　董登新説，向社會資本融資，將成為許多開發商賴以生存的希望。而社會資本注資與否取決於企業的産品結構、市場狀況及行業前景等。這使得房企不得不做實産業，以實在的價格、優質的服務來贏得生存機會。“開發商大幅拿地過量投資、商品房價格持續上漲以及投機資本爭相涌入等問題將得到遏制，最大限度地壓縮了樓市泡沫膨脹的空間。”

　　房産稅能否代替“土地財政”？

　　住房和城鄉建設部部長姜偉新日前表示，今年上半年，40個重點城市個人住房信息系統要實現與住建部聯網；各省區市也在加快個人住房信息系統建設，爭取2013年實現全市、全省聯網。業內人士認為，此舉為房産稅的徵收鋪平了道路。

　　經濟學家馬光遠表示，全國主要城市實現房産聯網，有助於建立透明的房地産信息體系，使家庭的住房套數和面積等數據更加清晰，有利於加速房産稅等政策落地，及控制異地炒房。

　　同時，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準，使更多普通住房享受到契稅優惠。此舉也被市場認為，為區分徵收房産稅的類別做準備。

　　去年底，中央經濟工作會議首次提出推進房産稅試點。馬光遠説，房産稅不僅調節收入分配，抑制投資性炒房，還有助於地方政府找到一個穩定的稅源，一定程度上避免了“土地財政”推高房價。

　　但中南財經政法大學房地産研究所所長張東認為，房産稅只有加大改革力度，完善徵收機制，才能起到市場所期望的作用。如果現有的房地産市場格局未變，供給遠遠滿足不了需求，那麼持有成本就很容易為上漲的房價所抵消，也無助於市場供給的擴大。

　　張東説，上海、重慶等地開展的房産稅試點有點“溫柔”，在徵收範圍、稅率等方面力度太小，不足以對市場産生大的影響。如何動態地評估房屋價值，如何確定徵收範圍和徵收方式，是自己申報還是政府認定等等問題都有待進一步細化。“如果倉促推行房産稅，不僅無法抑制房價，反而會引發不公，還可能導致房産稅成為開發商提高房價的藉口。”

　　土地制度改革能否觸動要害？

　　在2011年底召開的中央農村工作會議上，國務院總理溫家寶明確要求，精心設計徵地制度改革方案，2012年一定要出臺相應法規。

　　在隨後召開的全國國土資源工作會上，國土資源部部長徐紹史説，隨著形勢發展，現行徵地制度出現了許多不適應的問題，改革的任務十分艱巨。他表示，將深化城市用地審批制度改革，部署開展集體經營性建設用地流轉改革試點，深入推進共同責任機制試點建設。

　　華中科技大學公共管理學院教授王國華認為，此輪土地制度改革，致力於逐步建立國有和集體土地統一規劃、統一齣讓的用地市場，改變以往低價徵地再高價賣地的土地出讓模式，引導地方政府擺脫對房地産的依賴。

　　另一方面，未來的土地供應將不再被開發商包攬，轉向對保障房項目傾斜。2011年，全國共開工保障房1000萬套，今年計劃開工700萬套。至“十二五”末，保障房覆蓋面將達到20％。目前，國土資源部已批准北京、上海利用集體土地建設租賃住房。一些房價較高、土地資源緊缺的城市或省份也有望被列為試點。

　　王國華表示，土地供應將不再僅僅為了賣得高價，而是側重於完善市場和保障民生。同時，開發商依靠土地增值來獲利的模式將難以為繼，“圈地為王”的時代成為過去，客戶導向、市場導向、産品導向才是未來房地産業的競爭要義。

　　但有市場人士擔心，要想徹底擺脫地價推高房價，涉及整個經濟結構的調整，不是某一城市某一部門能夠完成的，短時間內很難實現。

　　中國土地勘測規劃院研究員鄒曉雲也認為，土地制度的改變直接牽扯到地方政府的利益，所以阻力很大。許多地方政府擔心，不僅無法獲得超額土地收益，還會大大增加徵地的難度。僅僅改革土地制度，而未涉及稅收制度，“錢少事多”的壓力將會更大。

　　鄒曉雲説，進行土地産權及收益分配製度改革是關鍵。在承認土地為地方所用的同時，更重要的是如何解決地方政府對土地的控制，讓土地市場更加開放、自由流通；同時，如何逐步改革財政稅收體制，調整中央與地方的財政稅收關係，擴大地方政府籌資權限，也是亟須解決的問題。