7月3日，小芬新購的二手房房産證已出證，一週後銀行正式放款給原業主。但令小芬頭痛的是，這套房子已在6月份開始放租，但租金收益她卻未能獲得。仲介及舊業主聲稱，小芬8月份正式交房貸後，才能擁有房子的租金收益。小芬遂向記者求助。廣東名道律師事務所律師陳澤超表示，該房子的租金收益以房産證上的日期為擁有産權權屬的起始時間。7月3日，小芬新購的二手房房産證已出，按《物權法》的規定她開始擁有房子的租金收益。

　　租金收益交接時間一推再推

　　今年3月份，小芬購買了一間成交價低於市場價的房子。由於原業主需要辦理贖樓等手續，因此這套房子今年6月份才剛剛過完戶。7月3日，小芬終於拿到新購房的房産證。一週後，銀行將正式放款給原業主。目前房子還未交到小芬手中，因為在簽訂二手房買賣合同時，小芬跟賣家約定，當賣家收到所有款項才交房。

　　本是相安無事的買賣過程，其間卻因為房子被原業主租出去産生了租金收益歸屬糾紛。6月初，仲介和原房東想將房子出租，諮詢了小芬的意見。小芬同意將房子出租。6月初，仲介和原房東以3800元的月租金把房子出租，租約為3年。“我以為3月份簽了買賣合同，房子的租金收益就歸我所有。”但是6月份房子過完戶，租金收益還不歸買家小芬。

　　“原本他們説過完戶，租金就由我來收，後來又改口説等銀行放款才給我收，現在房産證都拿到手了，銀行一週後放款，他們又説只能在8月份我正式交房貸後，才能擁有租金收益。”面對仲介和原業主模棱兩可的説法，小芬覺得事情越來越不靠譜，於是求助記者。

　　“雖然我們在合同上有約定賣家收到所有款項才交房，但不意味著租金收益也要等到8月才能轉到我手上。最令我困惑的事情是，究竟房子的收益從何時起才算我的？”小芬説。

　　界定租金收益權要看房産證

　　真正屬於小芬的租金收益到什麼時候起算？廣東名道律師事務所律師陳澤超以《物權法》的規定來解釋，“《物權法》第十四條規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動産登記簿時發生效力。所以不動産的所有權的公示以登記為原則。以上小芬的租金收益，從房産證上的日期起算。因為在房産證出來後，房屋的所有權屬已經發生轉移。房産證上的日期為擁有産權權屬的起始時間。”

　　陳澤超認為，不動産所有權權屬包括房産所有人對其所擁有的房産行使佔有、使用、收益、處分的權利。未過戶的房産對外租賃産生的收益則屬於行使其中的收益權。房子所有權中本身也包含使用權，只不過雙方有特別約定賣家收到所有款項就交房。“交房和租金收益完全是兩個不同的概念了。産權證也辦到買方名下，自房子登記于買方名下起，買方就能對房子行使收益權。”

　　實際上在二手房交易過程中，也有不少類似帶租約的房子，南都黃金樓市提醒市民，買房時務必親自問清和了解房産有無租約的情況，實地去房屋現場就能一探虛實。如上述案例的情況，是在簽訂買賣協議、未過戶的情況下，原房東又將房子出租，因此最好在簽訂買賣協議時就商議和備註在過戶前的房子使用權和收益權。據《南方都市報》