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　　北京市公安機關組織開展了實有人口基礎信息大調查百日專項工作。在工作中，相關部門已核對空置房屋３８１．２萬戶。

　　如此空置，怎麼理解？按房地産行業概念，空置指賣不出去的房子，空置率在10%—20%之間為空置危險區，就要加大商品房銷售的力度了，當前的樓市難道要調整政策嗎？按“買了空著不住”理解，一戶按三口之家算，381萬套能容納一千多萬人口……一時網上議論紛紛。

　　北京市公安局回應：不是最後數據

　　去年底，北京市公安機關開展了全市實有人口服務管理全覆蓋體系建設，即依託全市地理信息系統，建立人房信息關聯的實有人口綜合信息應用平臺。截至3月底，這項統計完成了87.7%，通過此前的調查初步得出了本市有381萬套房屋空置。

　　有人質疑，381.2萬套空置房屋，數據到底是怎麼得來的？北京市有那麼多空置房嗎？

　　對此，市公安局人口總隊回應稱，目前公佈的數據只是百日行動開展兩個月以來的階段性數據，這並不是本市空置房屋的最後數據，由於統計方式的問題，很多空置房屋在接下來的普查中會劃為有人住的房屋。

　　據了解，警方對房屋的統計包括轄區內所有建築物的信息。這其中既有商品樓盤，也包括城鄉接合部地區的自建房、臨建房等所有有居住條件的房屋。

　　人口總隊相關負責人介紹，在對房屋和實有人口的統計核實中，需要逐戶入戶核對房屋、人員信息，判斷空置房屋的標準是房屋內是否有人實際居住。民警通過初步普查會將一些暫時無人居住，或者普查當天無人在的房屋暫時劃為空置房。在核查戶籍信息、人戶分離情況以及房屋出租情況後，這些空置房的一部分可能會被重新劃為有人居住的房屋。

　　一位參與此次普查的民警告訴記者，他們去居民家時，如果住戶不在，那麼會先將這個房屋劃為空置房，然後會核查人戶分離情況，以及此房是否裝修、出租。只有確定房屋業主為人戶分離，並且業主確定此房暫時不住人，才會劃定此房為空置，但是大多數空置房都會經過後期調查重新劃回來。“目前這項工作的進展是房屋情況登記完畢，但人口情況還沒登記完，未來肯定會有很多空置房重新劃回來。”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉説，根據他了解的目前市場上的房源，整個北京有房産證的房屋在七八百萬套左右，所以説381萬套空置房不太可能，“如果説白天去敲門，沒有開門的暫時算空置，有可能是這個數”。他估計，北京市場上常年沒人住的空置房大約有三四十萬套。

　　業內空置概念不是沒人住的空房子

　　消息傳出，有人得出“房地産空置率驚人，會影響市場走向”這樣的判斷，這符合實際嗎？

　　空置房是房地産市場上的專用名詞，嚴格概念上是指房屋竣工一年之後沒有實現銷售的房子，通俗地説就是指市場上賣不出去的房子。

　　據相關專家介紹，空置率是指某一時刻空置房屋面積佔房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%—20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地産市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

　　由於市場各方對於空置房的定義大不相同，因此很難統計出全國究竟有多少可供購買的空置房，儘管建設部門對空置房作出了官方定義，但實際上市場上對空置房存在多種定義。

　　空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房，也稱尾房。主要是指商品房的尾盤、長期積壓在公司或個人手中的多套、長期無法變現的空置房産或“債權房”等，其中又以商品房的尾盤為主。

　　由此可見，空置房與一般人認為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實指的是“空關房”，意即開發商把房子賣給業主後，業主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關”。

　　對於空置房，權威部門經常會發佈“空置率”的數據。而“空關率”的數據幾乎沒有機構能夠發佈，因為實在是難以統計，只能是對某一兩個樓盤或小區進行現場調查，得出相應樓盤或小區的“空關率”。

　　“空置率”、“空關率”之所以必須嚴格區分，是因為它們所描述的市場形態完全不同。“空置率”反映的是市場熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場銷售不佳，房價有下跌的壓力；反之空置率低，房價則將繼續上升。而“空關率”反映的是投資性購房的冷熱程度，空關房較多意味著業主購房不為自住需求而購房。

　　空置率是更能影響房地産市場走向的指標，而空關率主要是對租賃市場有影響。

　　治理空閒過度，有助盤活租賃市場

　　有業內人士表示，雖然這一空置數據與現實不太吻合，但是北京的確在五環外一些區域存在房屋閒置比較高的現象，在房地産調控已經基本見效的情況下，可以考慮出臺政策抑制閒置等過度投資行為，增加租賃市場和買賣市場房源。

　　如果房屋空閒率過高，可以考慮出臺稅收等政策，減少房屋閒置，提高房屋利用率，也有利於避免房地産過分投資。

　　目前北京空關房來源通常有兩個：一是投資性二手房，因準備隨時出售或無心獲取租金收益而進行閒置；二是投資性商品房，在購買之初只是期房，但如今已經是現房，如欲出租還需額外進行裝修費時費力。投資業主無意經營，進而閒置。這兩個情況既是空關房的主要來源，也是當前北京剩餘租賃房源中比較難以盤活的一類。

　　北京市場中存在大量的無人居住房屋，其實就是當前房地産市場存在的最大泡沫，如果無法去掉，將會成為未來房地産市場再次反彈的誘因。這就引出了兩個問題：一個是調控效果在維持的前提下，仍然需要繼續深化；另一個是不動産持有稅種亟待完善。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，2010年、2011年兩年間全市平均租金累計漲幅達到了25%，2012年前5月，全市平均租金雖然緩和，但依舊上漲了5%。這主要是因為北京租賃市場供需結構極度不平衡，即使是在成交淡季，新增客源與房源比例也都超過2：1。

　　有專家表示，當前北京租賃需求規模不斷增長，租賃房源嚴重不足。有限的公租房也只能在一定程度上緩解租金上漲的壓力，並且發揮效用也是長期過程。若大量閒置房能有效盤活，哪怕全部因公因私閒置房僅有10萬套，全部釋放到租賃市場的話可能促成租賃市場全年約至少30萬次的成交，相當於租賃房源量間接增加30%，將對緩解當前房源緊張起到很大的積極作用。

　　（綜合本報記者王煒和新華社報道）