8月2日,一條住建部正在研究“取消商品房預售制”的消息在網上盛傳。儘管關於“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清,但仍一石激起千層浪。一場關於商品房預售制存廢的爭論在網絡上愈演愈烈。

　　商品房預售制度俗稱“買期房”,是指房地産開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者,並由購房者支付定金或者房價款。一般認為,中國商品房預售制度始於1994年。

　　“預售制最初的宗旨是解決部分房地産企業開發資金不足的問題,以加快城鎮住房建設。”中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東稱,目前為預售制辯護者所持的主要觀點是,取消預售制將降低房地産開發的杠桿效應,導致商品房供應不足,抬高房價。

　　國家統計局數據顯示,目前定金及預收款和個人按揭貸款已佔到房地産開發資金的30%以上,形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。

　　不過,大多數普通購房者認為,正是房地産開發的高杠桿導致開發商的高負債激進戰略,推高地價和房價。最近的一項網絡調查顯示,75%的網民認為應該取消預售制,因為“開發商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣,助長了投機資金的涌入,致使房價居高不下”。

　　預售制度以其高杠桿效應增加了樓市供給。但實行十多年來,預售制度的弊端逐漸顯現,這一中國房地産行業基本制度正遭遇空前的質疑。

　　眾多網友和消費者表示,預售制違背了“一手交錢,一手交貨”的交易原則。房地産業內人士則表示,預售制最大的問題就是其巨大的杠桿效應,開發商的有限資本發揮出的乘數效應,導致房地産行業狂飆式擴張,購房者被裹挾到樓市泡沫之中。

　　預售制弊端隨著樓市調控而逐漸增多。2012年3月29日,杭州金星房地産開發有限公司被債權人向法院申請破産清算。金星房産開發的西城時代家園項目的幾百名業主面對的情況是:房款已經全部支付,但交房遙遙無期。

　　同樣是在杭州樓市,今年5月,密集發生了多起“房鬧”事件。業主紛紛表示,因為房屋預售,讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時間差,其間的市場波動為什麼要讓業主承擔?

　　專家表示,隨著樓市調控持續、房地産業結構調整加速,以預售制為代表的房地産行業深層次改革迫在眉睫。

　　多位專家稱,從長遠來看,取消商品房預售、改期房銷售為現房銷售是大勢所趨。不過,從目前情況看,驟然取消預售制並不現實。

　　中國指數研究院副院長陳晟認為,目前,中國整體金融創新相對滯後,房地産金融市場不發達,房地産企業融資渠道有限。即使取消商品房預售制度,預售活動也不會自動終止,而是以私下交易等違規形式繼續存在,反而會擾亂房地産市場秩序,加大調控難度。

　　中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁認為,在不能即刻取消預售制的情況下,關鍵是要從嚴監管預售款。

　　專家同時表示,隨著樓市調控,房地産行業進入調整期,應在此“窗口期”,對預售制進行“大改”,即將一次性付款逐漸改為同期房建設進度基本相適應的分期付款,逐步降低預售制帶來的高杠桿效應。可以在一些城市逐步試點取消預售制度,對於新出讓土地,逐步做到不再實行預售。

　　據《東方早報》