在潮水退卻之後，投資産品的質地與真實收益能力逐漸成為經得起市場檢驗的唯一標準。今年以來，一期高票息率的憑證式國債發行，在引發全國300億資金蜂擁搶購的同時，也深度折射出投資者對於具備穩定現金回報投資的需求。在此背景下，拓寬視野到海外國際市場上，以REITs為代表的全球房地産證券，以其高派息率以及投資標的的穩定現金流收益，同樣受到投資者追捧。彭博數據顯示，截至2011年底，全球上市房地産證券總市值達到7800億美元，其中REITs佔比超過60%，成為海外商業地産最大規模投資工具。據悉，正在發行的嘉實全球房地産基金正是以全球REITs為主要投資對象的基金産品。記者了解到，與國內現有的房地産信託主要發揮房地産開發融資功能不同，國外REITs多從事不動産經營、管理業務，其收益主要來自投資不動産的“固定租金+房産增值”雙盈利模式。而穩定的租金收入以及高分紅所帶來的不動産投資現金流收益，正是REITs近幾年在市場快速擴展的根本原因。

　　彭博數據統計顯示，從2002年到2011年，在業績比較基準中具備10年價格和分紅歷史的REITs，過去10年累計回報率達到237.0%，年化收益率高達11.6%，遠高於國內A股市場平均水準，其中以租金形式為主要現金收益來源的收益佔比約44%。

　　日前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，經過兩年多的房地産調控，現在市場上的投機性“炒房”需求基本上被擠出。對此，市場分析人士指出，一直以來，國內資本市場，尤其不動産投資缺少以現金流為側重點的投資産品，且在國內房地産行業尚不具備成熟投資機制的背景下，投資者主要依賴傳統買賣方式以博取不動産價差，投資風險較高。與之相對的是，在海外成熟資本市場，以商業地産和收益型不動産為投資對象的REITs産品，在長期持有過程中不僅能分享商業地産本身增值收益，租金水平隨著通脹水平也會定期調整，其至少90%的租金收益也會以分紅形式回報給投資者，以保證商業地産投資長期穩定的“現金流”收入。

　　以REITs市場最為發達的美國為例，根據美國房地産信託協會(NAREIT)統計，截至2011年三季度末，2000年以來，零售消費類商業房産平均租金收益率維持在10%以上，最低的工業房産2000年以來年均收益率也維持在6%以上；隨著海外不動産投資回溫，租金收益率也將進一步攀升。諾諾