在潮水退卻之後，投資産品的質地與真實收益能力逐漸成為經得起市場檢驗的唯一標準。今年以來，國內市場“擲地有聲”的分紅新政，使A股再現“現金奶牛”效應的同時，深度折射出投資者對於現金收益型投資的需求。在此背景下，拓寬視野到海外國際市場上，以REITs為代表的全球房地産證券，以其高派息率以及投資標的的穩定現金流回報，同樣受到投資者追捧。彭博數據顯示，截至2011年底，全球上市房地産證券總市值達到7800億美元，其中REITs佔比超過60%，成為海外商業地産最大規模投資工具。

　　嘉實基金相關人士表示，與國內現有的房地産信託主要發揮房地産開發融資功能不同，國外REITs多從事不動産經營、管理業務，其收益主要來自投資不動産的“固定租金+房産增值”雙盈利模式。而穩定的租金收入以及高分紅所帶來的不動産投資現金流收益，正是REITs近幾年在市場快速擴展的根本原因。

　　彭博數據統計顯示，從2002年到2011年，在業績比較基準中具備10年價格和分紅歷史的REITs中，過去10年累計回報率達到237.0%，年化收益率高達11.6%，遠高於國內A股市場平均水準，其中以租金形式為主要現金收益來源的收益佔比約44%。在海外成熟資本市場，以商業地産和收益型不動産為投資對象的REITs産品，在長期持有過程中不僅能分享商業地産本身增值收益，租金水平隨著通脹水平也會定期調整，其至少90%的租金收益也會以分紅形式回報給投資者，以保證商業地産投資長期穩定的“現金流”收入。正在發行的嘉實全球房地産基金未來以全球REITs為主要投資對象。在符合基金分紅條件的前提下，每季度至少進行一次收益分配。

　　以REITs市場最為發達的美國為例，根據美國房地産信託協會（NAREIT）統計，截至2011年7月底，2000年以來，零售消費類商業房産平均租金收益率維持在10%以上，最低的工業房産2000年以來年均收益率也維持在6%以上；隨著海外不動産投資回溫，租金收益率也將進一步攀升。

　　據《中國證券報》