各地五月樓市的成交數據陸續公佈，中國樓市出現了“紅五月”。樓市回暖，首要原因是公眾對“樓市調控政策”的預期發生了改變，其次是剛性需求買家“抄底”行動升級以及樓市信心的恢復。

　　樓市成交量在低迷了幾個月後大漲，下半年會不會形成“反轉”？現在可以明確的是，下半年樓市“反轉”的時機未到。

　　首先，樓市成交量大漲，只是樓市壓抑積累的剛需購買力的一次總體爆發，屬於成交量反彈現象。説“反轉”，還為時過早。

　　其次，樓市“供大於求”的形勢並沒有逆轉。以廣州樓市為例，廣州樓市2012年全年都會處於供大於求階段。儘管5月銷量大漲，2012年1-5月一手住宅銷售量僅為228.28萬平方米，處於多年來的較低水平。截至2012年6月，廣州住宅庫存量約為6萬套，面積約750萬平方米。僅消化庫存量，就需要1年時間。

　　第三，今年是政府換屆年。中央管理層再三強調堅持房地産調控政策不動搖。如果“限購”等政策不鬆綁，北上廣州等中心城市的銷售動力難以提升。投資需求和改善型需求被擋在門檻之外，剛性需求的購買力畢竟缺乏持續性。

　　但“紅五月”，説明2012年樓市最困難的時期已經過去。下半年，地方政府“呵護”樓市的具體動作將越來越多。

　　廣州樓市現在的主要矛盾，不是“價”的問題，而是“量”的問題。人均GDP超10000美元，人均住房面積已超23平方米，市區可開發土地資源緊缺，調控政策年年加碼，這些因素令廣州商品住宅市場呈明顯的“縮量市場”特徵。2009年廣州一手住宅成交978萬平方米，2010年為657萬平方米，2011年為557萬平方米，呈顯著收縮態勢。

　　如果市場合理的剛性需求和改善型需求繼續被壓制和“誤傷”，未來廣州樓市年成交量500萬-600萬平方米，將成為“常態”。2012年下半年，如何制定樓市政策，考驗地方政府的管理智慧。

　　下半年，樓市成交量將維持在較高水平，開發商銷售趨向淡定。類似上半年樓市那種競相打折促銷、團購出貨的現象將越來越少。

　　成交量觸底反彈後，樓價在2012年下半年將站穩，並溫和回升。房地産市場多年的經驗表明，“量升價穩”永遠是理想的目標。

　　如果房地産調控政策有所調整，或者貨幣政策明顯放鬆，樓市隨時會強勁反彈，形成“量價齊升”的局面。

　　(本文來源：南方都市報 )