10日上午,中國人民大學公共管理學院土地管理系教授、博士生導師葉劍平登上齊魯大講壇,與眾多聽眾一起,探討城鎮化快速發展中房地産政策和市場走向的話題。本期齊魯大講壇由長江學者特聘教授、山東大學經濟研究院院長黃少安主持。

　　這一話題引起了眾多聽眾的強烈關注,上午9時,山大邵館報告廳內已經座無虛席。報告期間,聽眾認真聽講,積極發問,報告結束後,意猶未盡的聽眾,將葉劍平圍在中央,進行深入交流探討。近兩個小時的演講中,葉劍平以正在快速發展的城鎮化為背景,從住宅屬性再認識、城鎮化、公共服務均等化與房價關係等5個方面闡述了自己的觀點,內容涵蓋了宏觀政策走向以及調控政策下微觀市場的變化。

　　葉劍平認為,城鎮化的終極目標是使居民能夠幸福地生活,但是城鎮化過程中,一些城市出現了無序發展、過度擴張,城鎮化的結果卻造成交通堵塞、環境污染,城市居民的幸福感反而降低。此外,城鎮化過程中,城市特別是區域中心城市,集中了絕大部分的公共資源,城鄉差別有擴大的趨勢。葉劍平稱,這些問題雖然是發展中的問題,但需要通過加大財政轉移力度,平衡交通、教育、醫療等公共資源的分配,縮小城鄉差距。

　　葉劍平稱房價問題實際上就是土地問題,對於地方政府過度依賴土地轉讓收入,葉劍平持否定態度,“就像一個家庭一樣,如果靠變賣自己的東西,來創造收入的話,肯定不可持續”。

　　2007年以後,包括山東在內全國樓市出現了一波又一波漲價潮,葉劍平認為,這個過程中,住房的投資屬性被過度放大,房價上漲速度超過了社會財富增加的速度,“房價的實際依託是社會經濟的發展,如果社會經濟不發展的話,托不住房價,房價最後就會掉下來。”

　　不能一味地用行政手段不讓買房,但是可以不讓你炒房子,抑制投機性購房。否則限購一放開,房價要進行報復性反彈。

　　政策儲備,首先是鼓勵普通商品房的買賣,也就是説自住型的、剛性需求的這部分人要幫助他,那就要有一套的政策制度,比如説稅收問題,包括退稅等。然後就是繼續建保障性住房,保障性住房使低收入、無能力在市場上購買商品住房的人,解決安居問題。

　　對於調控的具體政策,葉劍平説,“我認為調控要疏和堵,疏就是引導有益的投資,堵呢,堵非理性的投資”。在引導有益投資方面,葉劍平認為通過合理的制度設計,引導房産投資向房産租賃市場發展。

　　葉劍平觀點：應出臺政策保障租賃房

　　國民的一個共性,都想著自己擁有房子。我想為什麼不願意租房子有兩方面的原因,租房子的話沒有面子,是一個原因。第二個原因,租房不穩定,房東想趕我走就趕我走,想提高房價就提高房價。

　　但我想説,就租房子和買房子,按理説是消費,從經濟學來説,算一算租合算就租,不應該存在面子不面子的問題。第二説説租房子是不是穩定的問題,以德國為例,德國人的住房自有率才40%多一點,也就是説近60%都是租房子,但是你絕對不能説德國是一個貧窮的國家,誰都不會這樣説,他為什麼不買呢,因為覺得租房子方便,想住哪個地方都可以去,想住什麼樣的房子就住什麼樣的房子。當然,租客的權利也很高,房主不能隨意趕走住客,這是第一；第二,房主不能隨意提高租金,要商量著來。我們的租賃有沒有保障,國家也應該採取一些措施。