本報記者調查顯示，北京、上海、廣州、深圳四大城市周邊衛星城房價正在進入深幅降價區，房企原本戰略佈局的重點二三線城市、高鐵沿線城市的樓市，降價比其臨近的一線城市來得更為猛烈。

　　其中，環京津的河北香河、固安、燕郊、涿州等地，深圳周邊的惠州、東莞等地，房價降幅尤其顯著。

　　在本輪調控週期全面拉長的背景下，大都市周邊衛星城市場或將迎來真正意義上的深度回調，其房價的跳水程度很有可能大幅超過中心城市。有分析人士認為，部分衛星城房價跌幅或達30%-50%。

　　降價潮蔓延衛星城

　　11月24日，中原地産數據顯示，北京郊區房價繼續下調，特別是通州和大興，部分新開項目均價拉低到了1.3萬左右，區域房價醞釀再次下調。其中大興區從8月開始連續4個月出現斷崖式下調。目前均價相比最高點下調超過15%。

　　受北京郊區降價影響，臨近通州的燕郊、香河出現大幅降價，香河當地在售樓盤香城酈捨得原先預售均價為6500元/平方米，近期推出一批特價房，預售均價為5300元/平方米，相當於8折。

　　固安區域降價明顯的項目則相對較多，如紅城、酈湖北岸、中宏美麗園、孔雀公館、孔雀大衛城等，這些項目均有價格相對較低的特價房源，有的項目售價僅4200元/平方米。

　　深圳郊區寶安、龍崗、坪山的降價，也令臨近的東莞和惠州深受衝擊。在東莞，金地11月新推的外灘8號由9字頭的開盤單價降至8字頭，金地在東莞的其他兩個項目也有不同幅度的價格折讓，其中金地博登湖新品單價直降3000元。

　　11月26日，位於深惠經濟合作區的惠州龍光城加推兩棟新樓，其中兩套特價房價格僅為2999元/平方米，其餘單位折合均價在5100元/平方米左右。此前，位於惠州的卓越維港項目也推出了4900元/平方米的新房源。從碧桂園到卓越再到龍光城，惠州房價一再探底。

　　在廣州和佛山交界的金沙洲板塊，部分項目近期也推出了特價房源。當地的二手房報價明顯下調，偏向於佛山界內的房源報價比年初低了2000元左右。廣州增城、從化兩地的房價，以及臨近廣州的中山、佛山、清遠等地，則出現更為明顯的下調。

　　在上海附近的昆山，其所轄花橋板塊近幾年來房價持續高漲，區域內新開盤項目報價今年以來已超過10000元/平方米，但隨著上海房價深跌，花橋板塊的房價也面臨深度調整，不少項目推出了特價房源或各種優惠促銷。

　　投資泡沫被擠壓

　　克而瑞分析師潘紹之認為，此輪衛星城房價下跌，是擠泡沫的過程。環京津、長三角、珠三角衛星城房價過去幾年飆升，“主要是該區域承接了巨量的溢出投資資金所致。”潘説。

　　以惠州為例，2010年深圳限購之後，投資資金大量轉戰該市，導致惠州房價一度衝上10000元/平方米關口，而此前，惠州均價不過6000元左右/平方米。廣州市社科院研究員彭澎也認為，惠州和東莞這類城市房價上漲，主要來源於廣深兩地的投資客熱炒。

　　據潘紹之介紹，仔細分析近幾年來昆山花橋新房市場的需求結構可以發現，其購房者主要有兩塊，其一是工作在上海嘉定區域的上海人或新上海人，其二即為來自上海的投資客，其中後者佔據高比例。

　　投資客拉升的因素之外，衛星城、部分二三線城市的房價缺乏實質性支撐，比如基礎設施、公共資源的配給遠遠低於一線城市。中國人民大學教授葉劍平曾提出“公共服務均等化”理論，認為隨著公共服務在遠郊和衛星城的普及，將解決大都市核心區域房價孤島的問題，遠郊和中心城區的房價將逐漸扁平化，差距縮小。但短期內，這種公共資源的共享、配備很難實現。別説衛星城，即使在北京市，通州、大興、房山等地的公共資源配備也仍是一個令人頭痛的問題。

　　北京中原地産市場研究總監張大偉認為，一旦房價進入下降通道，抗跌性較差的是郊區及衛星城，在房價下跌的2008年，房山、燕郊等地的回調幅度最大。而環北京區域的樓市，土地成本低廉，利潤高，客觀上也有非常大的降價空間。

　　部分二三線跌幅或超30%

　　“在我們看來，香河等地市場價格的回調還遠沒有到底部。”潘紹之認為，由於需求全面外來化、投資化，衛星城在房地産市場調控持續深入的背景下所面臨的風險，要比中心城市的遠郊區域更大。

　　將上海嘉定和昆山花橋做比較，前者今年以來雖然房價也持續回調，但每一輪降價都能獲得剛性需求的支撐，使得區域的階段性底部易獲確認；花橋則不然，主要依靠外來投資資金的支撐，區域實際入住率偏低，如果調控週期拉長，成交量持續萎縮，一旦出現降幅較大的樓盤，則整個區域的房價有可能隨之倒塌。

　　在去泡沫化的過程中，過去幾年來的房價漲幅都有可能被快速清除。張大偉認為，從目前情況來看，北京郊區房價下調速度明顯加快，通州、大興等區域已出現接近萬元盤，而環北京經濟帶之前的房價優勢已不復存在，若失去北京購房者的青睞，這些區域的房價下調幅度將遠遠超過北京郊區。