今年首季溫哥華300萬加元以上豪宅成交中，74%買家來自中國，但他們多是移民“自住客”

　　加拿大樓市速讀赴加置業 純粹炒家其實很少

　　溫哥華和多倫多兩個城市是加拿大最熱門的華人聚居地；

　　加拿大房價在2009年後開始漲勢驚人，2009年1月住宅平均價格為25萬~30萬加元，到2010年1月已接近40萬加元；

　　人民幣升值令很多中國人認為在加拿大買樓是“執筍貨”，但這些中國買家大多是移民，而非純粹海外炒房者。

　　“楓葉之國”加拿大一直以環境優美、宜居和高福利被投資客和移民視為購置房産的熱土。在前往實地採訪之前，中國豪客橫掃多套豪宅、炒高當地房價的新聞不時見諸報端，各式各樣的加國房産推介會也時有舉行。加拿大五大銀行之一的蒙特利爾銀行曾發佈分析報告，指出中國放寬公民到加拿大旅遊、中國國內對樓市的宏觀調控以及中國買家對海外樓市需求的持續增長，吸引了更多中國人到加拿大置業，其中溫哥華和多倫多這兩個城市是最熱門的華人置業地，不少旅行社甚至組織專門的購房團前往參觀選購。

　　記者前往加拿大溫哥華的航班在香港機場登機，甫上飛機就已體會到華人對這片土地的熱衷——機上的人數遠比別的航班人多，每排10座的雙層飛機幾乎滿員，落地後等待行李居然耗時超過1小時！在溫哥華的華人聚集地列治文市，更感覺這裡簡直就是“小香港”，各種中餐館、中國招牌的商店林立，大家交流的標準語是粵語，儼然是一條新“唐人街”。

　　溫哥華是投資移民前往的熱點城市，多倫多則以技術移民居多，上述兩個分別位於加拿大西、東兩岸的城市，是中國人最熱衷的購房地。我們採訪的重點，也就落在這兩個城市。

　　加拿大的房地産市場已經從金融風暴的低迷中逐漸起步，房價已擺脫頹勢。加拿大房價走高，一方面是由於亞洲買家的支持，另一個原因是經濟復蘇強勁，利率低下。

　　樓價走勢：持續看漲

　　記者從加拿大房地産協會(簡稱CREA)的官方網站發現，有相關報告對比了自1988年~2010年20多年間加拿大住宅價格的走勢。2002年以來，除了2008年~2009年有過短暫的回調之外，加拿大房價一直在穩步攀升，而2009年之後的漲勢頗為驚人，從2009年1月全國住宅平均價格為25萬~30萬加元，到2010年1月這個數字就上升為接近40萬加元。

　　加拿大豐業銀行地産經濟學家沃倫認為，加拿大地産市場估值偏高，主要是因為供不應求推升房價，而非與泡沫有關的投機活動大量存在。支撐加拿大房地産市場的一個因素是亞洲，特別是中國買家在加拿大的購房。中國買家尤其偏好溫哥華和多倫多，這也是加拿大最熱門的兩個市場。此外，加拿大央行近期宣佈，將基準利率維持在1%的水平不變，並稱未來將謹慎考慮實施加息策略。有專業機構稱，這表明對加拿大經濟增長趨勢仍保持樂觀態度。

　　匯率因素：兌加幣持續升值

　　自2007年以來，人民幣對加元的匯率變動較大，2008年下半年到2009年年中全球金融危機最厲害的時候，加幣對人民幣一度疲軟，匯率一度從7.5元人民幣兌1加元，跌至5.8元人民幣兌1加元，跌幅達23%。人民幣升值後，原來的房子可能一下子便宜了至少23%。而且，由於受金融危機的影響，當時的加拿大房價處於下跌態勢，人民幣升值和房價下跌兩個因素疊加，導致很多中國買家到加拿大“執筍貨”，甚至有行家表示，當時匯率及房價下跌兩者效應加起來，“便宜40%也是有可能的”。目前，人民幣對加元也在升值，以記者親身經歷為例，在前往加拿大前記者去中國銀行兌換時匯率為1：6.78，而10天后回國時已變成1：6.4了。

　　同時，根據一項統計，今年首季成交的大溫哥華地區300萬加元以上的豪宅，買家高達74%來自中國；另外，一家地産投資公司的數據顯示，今年首季大溫所售的新房，中國買家佔了近三成。專家指出，這些中國買家主要是移民，而非海外投資者。也就是説，移民人士在此地購買房屋都是自住，用中國式的表述就是“中國買家在加國置業都是剛需”。

　　宜居因素：社會政策穩定

　　記者採訪多位在加購房人士後發現，他們對匯率變動並不十分在意。對於現在是否投資加拿大的好時機？幾乎所有人都會談到一個詞：穩定。在路透社評選的2011年“世界10大最適合居住的城市”排名中，溫哥華名列第一，多倫多排在第四。加拿大有非常穩定的政策和社會體系，即使是金融風暴期間，在西方世界裏也是受到衝擊最小的。整個房地産投資市場十分穩健，這令更多重視資産安全的中國移民樂意在此買房居住以及保值增值。

　　加拿大人怎麼看待“中國人推高樓價”？

　　當地官員“頗有微詞”

　　中國買家推高溫哥華的房地産市場會否引起當地居民不滿？當地華文報紙《星島日報》日前轉述溫哥華前市議員、也曾參選市長的利德(Peter Ladner)在接受加拿大廣播公司(CBC)採訪時的話。他對中國人大量購買溫哥華物業頗有微詞：“大量來自中國的投資者，是導致溫市樓價高升的主要原因。本地樓價暴漲迫使許多溫市原居民遷出，而其他盼望移居大溫的本省居民，則因負擔不起居住成本而卻步。中國及澳大利亞均有限制外國人購買住宅物業的規定，溫哥華也應該研究相關做法。”

　　當地地産界表示“多多益善”

　　不過，列治文市洋房樓盤Emerald(寶翠園)的市場及銷售總監Dwight Chan則表示，加拿大是自由市場，買賣是自覺自願行為，中國買家有購買能力就可以去買樓，這是自由的市場行為。溫哥華知名開發商ONNI的區域銷售經理表示認同，因為這取決於市場的需求和供應，不一定就是中國人推高了當地樓價，並非所有的買家都願意支付超過開價買房子。還有地産經紀表示，中國買家所帶進的資金、帶動就業、所繳的物業稅，都是溫哥華的重要財政來源，從這個角度看，中國買家在溫哥華置産可促進當地基礎設施和民生的更加完善。

　　走進新移民徐太在列治文的獨立屋……

　　探訪移民家庭安家故事

　　記者採訪已登陸溫哥華三年的移民家庭徐太一家，她在移民後的第二年就購置了列治文的一處兩層獨立屋，佔地面積約相當於800多平方米，房屋面積340平方米，兩年前價格為130萬加元，到現在能賣到近180萬加元，年均漲幅差不多20%。據當地行家表示，這樣的漲幅，在當地已經算是“相當了得”了。但年均20%的漲幅，相比于中國內地一線城市年增長率動輒百分之三五十的水平，根本沒什麼大不了。原來中國買家“推高”加拿大樓價的幅度，遠沒有在國內給力呢。

　　大溫地區地産委員會發佈的最新數據表明，主要受中國買家的推動，列治文和溫哥華西區(簡稱“溫西”)獨立屋價格過去5年分別增長80.3%和76.9%，是大溫地區上漲最勁的兩大區域。

　　而自2009年12月至2010年12月的一年間，大溫平均樓價上升2.7%。其中，以列治文的獨立屋價格上升幅度最大，一年間暴增18.3%，平均屋價已經達到96.7萬加元，成為大溫獨立屋價第三高的地區。獨立屋價最高仍以溫哥華西區的164.9萬加元居首，其次為西溫的145.8萬加元。

　　中國式“炒樓花”驚現溫哥華

　　中國人給加拿大樓市帶來了什麼？

　　中國買家除了推高溫哥華樓價外，還給異國帶來了不少頗具中國特色的思維，短炒投資“妙招”出現在舊樓翻新再出售和炒合同等環節上。

　　資深房産經紀Danny Deng告訴記者，由於是永久業權，加拿大房屋出售是包括土地和房屋建築物兩塊。以往有些老移民在居住了舊屋多年之後，就想把舊樓拆了重建改善居住環境。等新樓建好後，立刻發現能賣個好價錢，出售時價錢已經較買時翻了好幾倍。不少成功案例都是老移民拿這第一桶金去再買舊屋，翻新後再出售，從而成為富豪。而現在，這似乎已經成為中國買家投資的一股新浪潮。不少投資客喜歡買間破舊的房子或是地皮，在原址上蓋新房，在比較短的時間內出手，就可以在短時間內大大獲利。

　　而“炒合同”，則是類似于國內明令禁止的“炒籌”或“轉名”。房産經紀Victor Kwan表示，近期 “炒合同”的現象比較多見。也就是説，買家與業主達成初步的購買意向但又尚未完成該交易前，又另行向第三方甚至第四房轉售該物業。而更有甚者，有買家還“擊鼓傳花”似的向第N個下家轉售物業，有些合約被多次炒賣後再放出市場求售，這時價格已是高不可攀，導致真正想買樓的人看得見卻夠不著。據當地經紀介紹，近期炒合同最常見的是溫州人，其次是新疆人和四川人等。

　　溫哥華樓價居加國之首

　　[溫哥華篇]：去年樓價漲了12%

　　溫哥華位於加拿大西海岸，屬於卑詩省，三面環山，一面臨海，雖處於和我國黑龍江省相近的高緯度，但南面受太平洋季風和暖流影響，東北部有縱貫北美大陸的落基山脈作屏障，終年氣候溫和、濕潤，環境優美宜人。也正是由於這個特點，溫哥華是中國移民的熱選地。

　　“大溫地區”是包括溫哥華市在內的多個衛星城，如西溫、北溫、本拿比等。溫哥華整個城市實際上向東邊發展，如阿伯茨福(Abbotsford)或奇利韋克(Chilliwack)。不過，目前大部分華人都喜歡住在溫哥華市或列治文市。

　　近日加拿大蒙特利爾銀行發佈樓市報告稱，大溫平均樓價在今年4月已達81.5萬加元，過去十年上漲188%。高力國際的報告也指出，受到中國內地投資者對地産市場的強力推動，溫哥華的住宅價格在2010年上漲了12%。中國買家的熱捧不僅讓溫哥華一舉躋身加拿大樓價最貴的城市，也使該地區房屋的可負擔情況迅速惡化，樓價是家庭平均收入的11.2倍，更在“全球最難負擔樓價的城市”中排名第三。

　　據記者對當地居民的採訪，除卻2008年金融風暴期間有短時間的下挫和一段時間的持平外，其他時間都是呈上漲態勢。此外，由於大溫地區大部分都處於“低陸平原”，即處於海平面以下，由於近期日本地震引發的海嘯的影響，雖然有西部的溫哥華島做抵擋，但大家都害怕此地“被水淹浸”，所以樓價有過一段時間的僵持及小幅下跌。不過，目前又開始穩步上揚。

　　中國人到此愛買公寓房

　　[多倫多篇]：與溫哥華獨立屋熱銷不同

　　加拿大樓市直擊

　　“享受就到溫哥華，溫柔之鄉四季花；創業就到多倫多，機會很多在把握”，這句流傳甚廣的話所言非虛。加拿大東岸的多倫多，作為北美工業重鎮，都市繁華生(微博專欄)機勃勃，是加拿大人口密度最高的區域，也是北美地區第七大都會區。

　　多倫多地産局近日發佈消息稱，2011年5月大多倫多地區的房市持續火熱，當月的房屋交易達到1萬多宗，較2010年同期增加6%，成為地産局有記錄以來的同月第二高。同時放盤待售的物業為1.6萬套，較去年同期下降15%，市場形勢對賣家更為有利。 數據顯示，大多倫多區5月的平均房價為48.6萬加元，較去年5月的44.7萬加元上升9%，平均售出時間為23日。其中，獨立屋的升幅最為強勁。

　　與中國買家鍾情溫哥華的獨立屋不同，多倫多的內地投資客更喜歡公寓産品。

　　據當地房地産調查公司Urbanation Inc提供的數據，在過去的5年內，多倫多地區每年公寓單元平均的銷售量達到1.8萬間，已成為北美最大的公寓市場。然而，其中有超過一半的買家都不在所購的單元房中居住。中國內地購房者對新公寓開盤特別熱衷，多倫多公寓成為內地買家的首選。此外，公寓的價格平均低於獨立屋，因此購房者更易進入公寓市場，再加上加拿大強大的租賃市場，確保了其投資的穩定性。

　　加拿大匯金集團董事長兼總裁謝亭愷告訴記者，在大多倫多地區，公寓的購買者中一半以上都是內地投資客，近年來這個比例還在不斷上升，而且溫州客的比例相當大。因此，加拿大樓宇貸款保險及房屋署最近上調對大多倫多地區物業成交量及價錢的預測﹐預計今年樓價會上升4.3%至創新紀錄的45.1萬加元。本報特派記者 龍蕾