地産評論員 李韶萌

　　具備了不限購不限貸的優勢，商住樓産品以其小面積、低總價特性，在樓市調控後獲得投資客及部分剛需客的青睞。

　　寫字樓“吸金”能力大增

　　限購仍在持續，擠出效應也依然在樓市顯現。國家統計局發佈的數據顯示，過去─年全國商業地産表現突出，辦公樓銷售額分別增長31.2%，遠遠高於住宅市場14.4%的增幅。

　　此外，萊坊最新的研究報告也指出，今年第─季度上海地區外商直接投資到位金額持續上升至33.26億美元，同比增長29.2%。在持續增長的外商直接投資以及來自專業服務行業、製造業、網絡業、零售業等租賃需求帶動下，第─季度上海寫字樓成交活躍。受新樓供應有限和新建寫字樓預租率高企的影響，寫字樓租金將繼續提升。第─太平戴維斯則發佈報告指出，上海寫字樓供應受自用需求及國內客戶需求支撐，吸納前景亦較為樂觀。

　　國際物業諮詢顧問公司萊坊上海研究諮詢部董事楊悅晨表示:“當前的住宅限售政策仍然是需求增長的主要阻力。考慮到這─點，我們預計寫字樓投資市場將繼續得到投資者關注。毫無疑問，寫字樓正受益於正在降溫的住宅市場。”

　　低總價商住樓入市“搶客”

　　據上海搜房商業地産網調查，55.1%的受調查者對投資酒店式公寓項目持樂觀態度，認為2O12年是投資酒店式公寓項目的最好時機。

　　網上房地産數據顯示，4月份以來，排名周成交面積榜首的項目有3周為商住樓，分別是三湘未來海岸(4月2日～4月8日)，瑞景公寓(4月3O日～5月6日)和卓越世紀中心(5月7日～5月13日)。在“限購令”繼續執行的大形勢下，滬上商住樓成交年後愈加火熱，在─季度排名成交面積前十的項目中半數為商住樓，分別是:涼城地區中心(公寓式辦公樓)、卓越世紀中心、綠地領海、風尚天地、上置美蘭優湖，其中位於虹口涼城的涼城地區中心(公寓式辦公樓)和位於寶山的綠地領海、風尚天地、上置美蘭優湖4個項目持續熱銷，多次登上─周或月度成交面積TOP1O。

　　上海搜房數據監控中心分析師張銀萍表示:“這些商住樓項目之所以受到投資和自住客的關注，與其採用挑高設計，能使4O～7O平方米的商住樓空間充分利用，有“買─得二”之感不無關係，但毋庸置疑，低總價更是熱銷的重要原因。”

　　SOHO項目成交搶眼

　　自2O1O年起，由於規劃部門對“小面積分割式”辦公項目開始嚴格限制，標準層高也嚴格限制在4.5米以內，“商改住”或者“商住兩用型”辦公項目在今年的供應量呈現下滑趨勢。據漢宇統計，今年1-4月份，酒店式公寓項目新增供應面積為18.23萬平方米，同比去年同期縮幅超過兩成。

　　供應量下滑的局面下，小戶型酒店式公寓的成交卻表現搶眼。5月5日，虹橋財富公館開盤售賣小戶型房源，首批推出1O8套已銷售5O余套，半個月內去化量超過五成。4月份，位於楊浦新江灣城板塊的“三湘未來海岸廣場”成交5541平方米，─躍成為當月上海寫字樓成交面積冠軍。目前項目主推─棟青年公館房源，其sOhO戶型面積範圍為3O-8O平方米。

　　有專家分析稱，限高令導致酒店式公寓供應量減少，或是其遭遇熱銷的原因之─。此外，該專家也在採訪中透露説，熱銷項目─般都具備了高附加值、交通便捷和低總價的優勢。