25日,“2012青島城陽總部經濟發展論壇”在城陽區召開。國家住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹現身青島,做了《房地産調控與産業地産的發展》的主題演講。秦虹認為,在房地産調控堅持不動搖的情況下,在房價上漲得到控制的市場變化的情況下,今後中長期的一段時間,房地産市場會出現一些變化,可以概括為四個方面。

　　第一個方面,未來五到十年房地産的空間應該是很大。因為現在中國的房地産市場和美國、歐洲、日本等發達國家房地産市場,最大的不同是中國的房地産市場未來五到十年還是一個以新增住房需求的市場,例如,去年新建商品房賣了3億平方米,二手房賣了不到兩億平方米。但是發達國家,比如美國、日本、歐洲,它每年商品房交易總量以二手房交易為主,美國二手房交易佔到了90%以上,新房交易不足10%,因為總體上來説發達國家總體處於不缺房的狀態,所以新建房佔的比重很小。

　　中國現在城市人口在增加,住房需求在增加,改善性需求也在增加,未來一段時間仍然是新建住房需求為主,二手房交易為輔。等全國城鎮住房套數比家庭戶數多了10%以上,中國房地産市場就會發展到以二手房市場為主。那時房産市場空間還是會比較大,但是未來十年房地産市場不可複製前十年,如果前十年每年有10%、20%速度增長的話,今後每年總量還可以保持非常大,但是增長速度就變成零或者負增長。所以可以看到空間很大,但是增速會下降。

　　第二個是,過去快速擴張的企業能賺錢主要得益於過去整個土地出讓模式。今後這方面增長的空間就大大減少了,過去十年純住宅用地由不是招拍挂到招拍挂,土地增值的空間大大減少,也就是説過去凡是能拿到地的企業,進到房地産都會賺錢,今後這種格局將會難以維持。這時候品牌企業和專業化能力強的企業會繼續的提高市場佔有率,以前沒有市場口碑、沒有品牌的企業會逐步退出這個市場。

　　第三個變化是,隨著銀行貸款的融資成本和難度提高,以及對個人貸款的嚴格限制,房地産新型業態和新型投資會出現,比如説房地産信託、房地産私募基金等等會快速成長。另外商業地産投資一定會增長非常明顯。那麼隨著這樣一個市場末端投資的變化,對開發企業來講,直接融資的比重會提高。

　　第四個變化是,隨著純住宅市場競爭的加劇,今後企業之間的聯合,開發企業之間的聯合,以及開發企業與産業之間的聯合合作必將逐漸的增加。通過這種多元化的投資,讓房地産和産業相結合的這種發展來規避風險。比如,全國各個地方産業園區的發展在近一兩年內出現了增長勢頭加快的現象,比如説河南省土地局它公佈的今年一季度全省産業聚集區完成的投資達到1100多億,增長速度達到38.3%,比全省的固定資産投資增速高了將近13個百分點,佔到全省投資的比重達到了45.5%,不光是河南,很多省産業園區的投資增長速度快,投資佔比大。産業園區的發展呈一個增長非常快的勢頭。(搜房網)