張百忍

　　目前,島城的樓市似乎進入一個僵局,一方面是庫存量的持續攀升,另一方面是新貨的不斷入市,島城樓市的成交量顯得頗不給力,那麼,消化庫存成為當今樓市的第一要務,面對此種情況以價換量成了一個絕好手段,開發商面對嚴峻的形勢必須有所作為而且積極作為才能渡過難關。

　　認清形勢消化庫存

　　從去年下半年開始,到現在整個的青島住宅存量基本上維持在11萬套左右,11萬套是個什麼概念?現在北京的存量是12萬套,上海是6萬套左右,大部分城市跟上海差不多,超過十萬套的沒有幾個城市。11萬套的存量,佔用了開發商大量資金在裏頭,在未來的一到兩年內都是一個艱苦時期,是一個消化庫存的時期。

　　但是去化速度並不樂觀。1到4月份青島包括商業在內的總銷量是16395套,去年同期是3萬套左右,下降46%。3、4月份的網簽數量,基本維持在3500套左右,這是一個什麼概念?去年在調控政策比較嚴厲的情況下,整年的銷售數量是87000套,平均一個月在7000到8000套的左右。也就是説,現在每月的去化速度比去年下降近一半。

　　從青島的十二區市來看,如果開發商日子能輕鬆點,每個月的去化總量需要達到6000套,分到每個區市是500套左右。這樣開發商的資金壓力也好,推盤節奏也好會相對輕鬆一些,起碼有一部分開發商會實現自己的銷售目標。

　　但是實際情況是,大部分開發商和樓盤,都很難完成自己的任務,很多樓盤一個月僅賣出個位數,甚至有樓盤月銷售交白卷。想要打破僵局,以價換量成為最有效的手段。從4月成交量前十名的樓盤看出,銷量好的基本上都是降價的樓盤。

　　比如4月銷售冠軍秀蘭禧悅山,拿地是2000元/平方米左右,房子均價不到大6000元/平方米,基本上是成本甩賣。一個區域出現了降價樓盤之後,會形成一個區域壓制,就是所有的購房者會把所有的樓盤跟降價盤的價格進行對比,從而産生盼著所有樓盤都降價的期望,想買房的也不會買了。所以與其等別人降價了再跟風,不如自己主動出擊,促進銷售。

　　突破需要積極作為

　　雖然現在市場行情不好,在這樣的市場情況下,還是要有一種積極作為的狀態,把眼光放現實一點,把價格放下來,想盡各種辦法主動去找市場、找客戶,能夠有一定的回報的。畢竟,對於買房者來説,今年確實是很好的入市機會。。

　　舉個例子,在五一三天假期裏,中置青島風景去化了90套左右,中置青湖國際去化了50套左右,這個銷量算是不錯的。其實,該項目沒有太多價格上的調整,因為價格本身已經很低了,單價3000多元,利潤有限,也沒有很大的調整空間。

　　其採取的策略就是一種積極作為,行情不好的時候也要做好銷售活動,搞暖場活動。當然在投資上也要做好控制,把錢用在刀刃上。從結果來看,只要市場有那麼一絲回暖,效果馬上就能顯現出來,成交量和客戶量馬上就會上升。

　　在目前市場情況下,如果不積極拼的話,不積極推廣,不積極招攬客戶,不積極做各種暖場的話,市場一旦冷下來,售樓處一旦冷下來的話,就很難再熱起來。只要策略到位、方向準確,應該能夠在整體的競爭中,處於一個相對領先的局面。

　　五一的時候帶朋友看了兩個樓盤,浮山後有兩個樓盤,高層單價要賣到兩萬,也可能是開發商的一個價格策略,但這樣定價在這種市場上能獲得良性反應的話幾乎是不可能的。目前的市場下,眼光還是現實點,措施還要實在點才行。