房價的漲與跌依舊在牽動著每一個購房者的神經，以龍頭房企為主導的個案降價仍然攪動整個市場，影響未來市場格局的發展與變化。

　　從目前整個樓市情況來看，總是一些降價樓盤率先實現突圍，實現成交量的走高，大多數樓盤仍處於市場僵局，整體市場普遍成交量並沒有走高；從整個市場層面的成交量表現情況來看，個案樓盤降價數量的多少也直接影響著樓市的成交量的高低，如上海4月商品住宅成交量61萬平方米左右，明顯比3月份80萬平方米下滑了不少，樓市成交量出現了波動也與降價樓盤數量多少有一定的關係。

　　“降價”才能夠促進樓市成交量回暖，似乎早已經成為大家默認的事實，整個房地産市場貌似進入了一個“降價”、“拼跌”的邏輯。但筆者認為，依靠“拼跌”搶奪市場有效客戶只能解決燃眉之急，“拼跌”之後有可能會使更多購房者“觀望”等諸多負面作用，這對於樓盤後期推廣及整體市場後市打破僵局或將不利。

　　“拼跌”並不是房企惟一齣路。開發企業必須在降價之外想法設法提高樓盤性價比，讓整個市場認同其樓盤的綜合價值，方可打破當前一味降價的市場僵局。

　　從樓盤推盤經驗及市場效果來看，個案樓盤只要相對於前期均價降價10~15%左右就激活成交量了，開發商沒必要在深入降價，所以市場再降價“拼跌”之後有可能會使更多購房者“觀望”。如果市場局面持續惡化，市場層面表現的更多的開發企業參與到降價的行列中來，導致更多的局部性質的市場交替降價行為的發生，而不是進一步將個案的樓盤再進行價格下調“拼跌”。

　　首先，開發企業在拿地之初應該合理評估樓市政策走向及特徵，在項目定位及産品設計階段把握前瞻性的主流市場需求客戶，在建設之初防止陷入前期定位與後續入市之後市場需求不符合的現象，也減少降價的風險。其次，在産品設計階段盡可能主推小戶型，並且做足功能空間，做低樓盤總價，迎合市場需求，這樣才有可能提高樓盤綜合性價比導致樓盤熱銷。再其次，産品可以適度減配，價格適度優惠，提高樓盤綜合性價比以此應對市場變化。最後，注重營銷。在淡市市場背景下，硬性的廣告投入已不可行，把握好營銷主題及推盤節奏，為樓盤成交做好鋪墊將顯得非常重要。

　　（作者繫上海同策諮詢研究中心總監）

　　■張宏偉/文