新年伊始，“十二五”規劃在北京各城區逐步落實，部分城區將在規劃佈局上有較大調整。這原本是一件好事，但對汽車經銷商而言，可能會是一次陣痛。4S店這一土地利用率和投資回報率相對不高的建築形式，在新的規劃之下很多不得不向城外遷移。事實上，在過去幾年中，北京新建4S店的選址就在不斷地向外環擴展。

　　搬遷導致客戶流失

　　慶洋、北方新興、亞之傑、北方華驛等在業界均有一定地位的經銷商，如今都不得不搬離經營多年、地理位置優越的場所。

　　一汽大眾慶洋4S店目前位於南四環，今後他們將搬至南五環的公交駕校附近，預計明年完成搬遷。位於麗澤橋附近的北方新興鈴木4S店，目前已找到幾塊意向土地，他們重新選址的一個關鍵就是儘量在現有店址周邊，不能相隔太遠。這源自北京另一家長安鈴木經銷商的遭遇。這家店原本位於海淀區，經營狀況還不錯，前年由於拆遷，該店在朝陽區選好了一塊地，去年完成搬遷，但此後便一蹶不振，客戶短期內大量流失，售後接待量急轉直下，如今已面臨經營危機，銷售任務也不得不由北京其他長安鈴木經銷商來完成。

　　對於經銷商而言，重新選址肯定會面臨原有地理優勢喪失和客戶的流失。一方面，經銷商再選址只能比現有位置更偏離城中心；再者，重新選址建店至少要半年至一年的時間，在此期間經銷商的正常經營肯定要受到影響，遭受損失。

　　“未來發展趨勢是好的，但陣痛期難以避免，我們希望搬遷之後，影響力和盈利能夠迅速恢復，花紅柳綠的時期能儘快到來。”亞之傑一家4S店的副總表示。

　　■ 車市掃描

　　部分經銷商關閉二級展廳

　　北京汽車4S店的生存壓力逐漸加大，而今年銷量受到限制，利潤減少，成本的壓力就更加明顯。目前，不少品牌的大區負責人都表示，今年在北京不會新增4S店，甚至可能減少一兩家，而不少經銷商已經主動考慮關閉自己的二級城市展廳了。

　　對於經銷商而言，關店是減少經營成本的最直接手段。而從長遠來看，經銷商要想贏得更大的生存空間，就不得不走出去，向外地拓展。事實上，在過去幾年中，很多中大型的經銷商集團，都已悄然開始了在外地投資建店的步伐，如金佳景、嘉華、運通等。相對於北京市場而言，在二、三線市場能買到地的幾率越大，則土地相對會穩定一些，經銷商的投資也能更有長性。

　　但如今，投資外地的市場機會正在逐漸減少，沒有強大的資金實力及集團作為後盾，開拓外地市場的難度將會很大。“現在進軍外地的時機有些晚了，很多二、三線城市的投資滲透率已經很高，另外，去外地建店一定得買地，這樣才能保持經營穩定性，但很多二、三線城市地價也已經漲起來了，”亞之傑長安福特4S店副總經理王立偉表示。

　　所幸，對於大多數品牌的經銷商而言，租金成本都還是可以承受的範圍內，且租地合同離到期還有七八年或者十幾年。

　　二級商多采用短租

　　與汽車經銷商動輒花費上千萬元建造一家4S店不同，二級經銷商的投入較低，租個門臉房，擺上幾輛車，挂上燈箱廣告牌，幾乎就是一家汽車二級經銷商的全部裝備。由於入門門檻低，二級汽車經銷商們自身的資金有限，租金在他們的經營中佔有舉足輕重的地位。

　　“二級經銷商的主要經營成本就是租金。”一位二級經銷商介紹，在周邊有汽車4S店的地區租一個面積不大的展廳，半年的租金大概是10萬元左右，二級經銷商們因為流動性比較大，租約一般是一年或者半年一簽訂，因此他們面臨的租金上漲的風險更大。二級經銷商表示，如果租金上浮大，他們可以選擇不續租。同樣，因為市場環境不佳，二級經銷商們預料市場銷量下滑，也會立刻砍掉網點，而不會有太大的經濟損失。

　　■ 聲音

　　“租地成本並不是業績唯一決定因素”

　　夏斌（東風悅達起亞北京大區督導）：和大多數品牌一樣，東風悅達起亞在北京的經銷店也大部分是租地建店。無論是租地還是買地，並不是決定其經營狀況好壞的唯一因素，還需要看經銷商在各方面的經營管理水平。一個經銷商的經營業績受很多方面制約，除了地租成本，經營管理效率和營銷能力同樣重要，很多租地建店的經銷商盈利能力反而好于擁有自有地的經銷商，也恰恰説明這一點。

　　“經銷商未感到壓力”

　　一汽豐田華北大區經銷商支援部負責人：目前，一汽豐田在北京已有22家經銷商，佈局已經比較飽和，短期內不會有新增計劃。我們絕大部分經銷商都是租地建店，其中一家位於豐台區的經銷商可能面臨搬遷。

　　北京的經銷商面臨限牌措施，我們不會考慮去減少經銷商，如何保證經銷商的穩定正常經營是最為重要的。去年我們在北京賣了2萬多輛車，今年銷售任務初步計劃下調30%。

　　相對而言，一汽豐田對於經銷商的政策還是比較寬鬆的，經銷商的盈利能力也相對可以，面對地租成本上漲，經銷商暫未感覺到太明顯壓力。

　　“汽車Shopping Mall未來具備競爭力”

　　谷亞雷（一汽大眾汽車經銷商）：如今4S店和北京城市的發展已經漸漸不協調了，生存空間越來越小，經銷商必須要向外延伸，或者拓展新的銷售模式。我認為，以經銷商集團主導，在北京五環周邊建設汽車Shopping Mall這一形勢，在未來會逐漸流行。 相對於單體4S店而言，汽車Shopping Mall將集團下各種品牌都集中到一個經營場所來銷售，同時建立配套的試車場、電影院、休閒兒童設施等各種功能區，從環保、節約土地以及物流成本來説，都更有優勢，更符合大城市的需要。

　　租地建店增加經營風險

　　搬遷只是一個導火索，集中凸顯了在北京這樣一個汽車保有量大、地價昂貴的一線城市，汽車4S店生存空間越來越小的事實。目前，考慮到環保、土地利用率等因素，北京四環內已經不讓新建4S店了，如今新建4S店大多位於五環外。而造成經銷商經營風險和壓力增加的更深層次原因則是北京經銷商以租地建店為主的現狀。

　　八成經銷商租地建店

　　據統計，與二、三線城市大部分經銷商擁有自有地不同，北京80%以上的經銷商都是租地建店，擁有自有地的極少。這種情況在一線城市比較類似，如廣州、上海等。

　　據了解，目前北京汽車經銷商多數與土地所有方簽的是20年經營合同，目前大多數合同還未到期。不過，這並不能確保經營的穩定性和地租成本的控制。“遇到土地徵用的時候，肯定還是照樣徵收，只是會給予經銷商一些經濟補償，而租金一般也會幾年漲一次，只是比新建店的經銷商租金成本會低一些”，北京一家一汽大眾經銷商負責人表示。東風日産海潤嘉店總經理沈輝介紹，北京21家東風日産店當中，僅有2家店是在自有土地上建起的。“大多數經銷商都是租來的地，而且有的土地是以臨時建築的名義批用的。”

　　租地增加經營成本

　　對於經銷商而言，租地建店最直接的影響導致經營成本上升。“這幾年，北京土地價格翻了幾番，因而新建店都很難在城中心安身了，大多都在五環周邊。若讓我們承受現在的地價，經營上很可能就入不敷出了，”北京西南三環一家汽車經銷商負責人表示。北京一家東風雪鐵龍經銷商介紹，此前就因與土地擁有者就地租及租地期限未達成一致，放棄了對另一家東風雪鐵龍4S店的收購。三元橋附近一家東風日産專營店在近幾年之中，租金連續上漲，已經漲了近3倍多，然而地處黃金地段，卻又讓經銷商難以割捨。去年年末，首創森美因為土地租金過高，而原4S店又無法擴大經營面積而選擇在南四環重新建4S店。

　　就長遠來説，租地建店造成經銷商在投資上的謹慎。“如果是自有土地，那我們可能會考慮建造一些永久性的建築，比如配套的地下停車場，或者建設一些其他與汽車銷售服務相關的配套設施，來提高經銷商的銷售服務質量。”北京亞之傑世紀福特店副總經理王立偉表示。

　　土地租金上漲是必然趨勢，但經營成本翻倍上漲是可以規避的經營風險嗎？對此東風標致標龍京津副總經理桑海濤表示，“一般租金都是應該在租約中規定的，比如第一年的租金是多少錢，第二年多少錢，第三年至第N年時多少錢，很具體的數字。”

　　桑海濤表示，自家4S店所在的東風基業汽車園區內，所有4S店都是在租地建店，標龍京津于2004年進駐該園區，在開始兩年租金較低，如今的租金已經達到當初雙方約定的租金頂峰，今後租金將不會變化。“如果4S店經營狀況不好，我們每年都要交這麼多租金，不會少交；同樣，因為土地升值，租金也不能上漲，這是一開始雙方約定好的，否則因為這些外界因素的變化，雙方沒辦法談攏。” （尹蔚 王亞菲）