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房企庫存量創新高利潤下跌 成交低迷倒逼企業轉型

發佈時間:2012年04月17日 22:09 | 進入復興論壇 | 來源:中國廣播網 | 手機看視頻


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  據中國之聲《新聞縱橫》報道,這幾天,房地産上市公司2011年年報陸續公佈。已經公佈年報的75家房企,總庫存市值達到9048億元,有媒體稱房地産全行業的庫存市值或超過5萬億元,預計今年資金缺口將達1.3萬億元。

  如果這些數據是真實的,那麼,房地産企業將面臨“兩難”困境:前有鉅額庫存難以消化,後無資金有效補充。房地産市場的“降價潮”是否即將來臨?

  年報顯示,大部分上市房地産企業去年銷售業績仍保持增長。但利潤都出現了不同程度的下降。例如,萊茵置業2011年凈利潤同比下降60%-70%;陽光股份下降50%-80%。中信建投證券房地産首席分析師蘇雪晶説,根據統計,當前一些大的房企凈資産收益率均維持在百分之十幾,而在過去,隨便一家房企的收益率都可能達到30%,這預示著中國房地産業將逐步告別“暴利時代”。

  蘇雪晶:目前A股市場裏邊,房地産凈利潤水平已經不是特別高的水平,所以暴利之説已經逐漸離房地産遠去了,中國房地産進入下半場,下半場特點可能就是整體行業凈資産收益率和毛利水平下降。

  利潤降低的同時,房地産成交量也持續低迷,萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企一季度業績顯示,五大房企一季度的簽約總金額與去年同期相比下降10.7%。即便經過了3月份的“小陽春”,大型開發商整體也沒有能夠實現業績的明顯增長,這導致房企存貨總量大增。據統計,已經公佈年報的75家房企,總庫存市值達到了9048億元,比2009年翻了2倍以上,而有媒體稱:“房地産全行業的庫存市值或已超過5萬億元。有人預計今年資金缺口將達1.3萬億元。去庫存化將成為今年絕大多數房企的主題。”

  中信建投證券房地産首席分析師蘇雪晶認為,當前庫存確實需要一段時間消化,但規模沒有傳言的這麼大。

  蘇雪晶:我們覺得數據首先是不實的。另外從開發商資金流角度講,除了資産負債率以外還要分析負債結構,如果將短期負債和長期負債分開的話,就遠沒有這麼大壓力。

  這是否會引發所謂的“降價潮”呢?中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌分析説,儘管一季度交易量同比下降,但剛性需求仍然存在。這從3月份單月交易量的回升可以看出端倪。

  顧雲昌:33月份交易量等於前兩個月總和,背後是兩個問題支撐。一個是國家對首套房貸款支持和降低首套房利率,打折。第二是房價出現降價現象,以量換價已經出現。

  他認為庫存和資金逼宮房企大幅度降價的可能性比較小。

  顧雲昌:經過2008年之後,許多房企對2011年的調控已經有所準備,沒有像2008年那麼糟糕,不是像過去那樣措手不及。大幅度下降我認為可能性不大。

  蘇雪晶也認為房價不會大起大落。

  蘇雪晶:我認為現在價格是今年的相對底部了。回升的可能性也不大,還是低位徘徊震蕩的局面。

  13日召開的國務院常務會議決定,要堅持房地産調控政策不動搖,決不讓調控出現反復。顧雲昌認為,當前的形勢下,房地産行業正在發生深刻變化,結果是房企大洗牌正在加速,並被倒逼進行結構調整和轉型創新。

  顧雲昌:好的企業可能會繼續發展,發展得穩健一些,差的企業正在被洗掉。這和過去拿塊地都能賺錢的情況已經大不相同了。通過這樣的轉型創新才能使企業生存下來越做越大,整個行業適應市場的變化,滿足市場的需求,適合整個國家轉變發展方式的主線。

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  • 中國房地産及住宅研究會
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