核心提示

　　房價相當於年收入的6-8倍是較合理的區間，但北京、上海、深圳房價收入比高達23.0、16.3、16.9，與國際平均水平相距甚遠。

　　房子造價平均每平方米只需2000多元，但土地價格和地産商利潤把房價推到一個驚人的高位。

　　房價合理回歸的途徑除了房價和供需本身的調整，也可以通過居民收入的增加來實現。

　　3月14日，國務院總理溫家寶在兩會記者會上表示，“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。”根據國家統計局3月18日公佈的數據，70個大中城市中，2月份價格同比下降的城市僅有27個，其中除了溫州等極個別城市外，降幅均不到1%。數據再次説明，在“史上最嚴厲”的調控政策之下，房價仍只是初步遏制了“過快上漲”的勢頭，但離“合理回歸”的目標還有較遠的距離。

　　近日，2012北京春季房地産展示交易會上，在近50個北京本地的樓盤中，有十幾家給出了不同程度的折扣，但這些打折樓盤大多是在五環以外，而且折扣一般在1%到2%，對於絡繹不絕來觀展的購房者來説，這樣的折扣度和比例還是顯得太小。

　　據統計，2011年北京城鎮居民人均可支配收入為32903元。有關專家表示，按照國際上公認的合理房價與收入比約為6:1、家庭平均人口為3人進行粗略估算(合理房價=城市人均可支配收入家庭平均人口合理房價收入比/90平方米)，北京的合理房價為6580.6元/平方米。顯然，這距離現實還有不小的差距。

　　降價潮真的來了嗎

　　自2011年三季度之後，樓市調控的效果逐步顯現，全國平均房價自去年8月份達到高點之後，至今一直持續緩慢下滑。

　　北京市房協近日發佈消息稱，今年一季度北京新建普通住房成交均價12326元/平方米，同比降幅更是高達20.7%。降價潮真的到來了麼？

　　其實，對於12326元/平方米和20.7%降幅這兩個數據，需要理性看待。這個價格是成交的價格，和整體樓市的價格仍有區別，之所以比去年同期降幅如此之大，很大程度上是因為這些成交的房源多分佈在遠郊，拉低了一季度的平均成交價格。從一季度北京成交的新建普通住房主要購買人群看，總共成交1.6萬套，其中9成是首次置業。北京房地産業協會秘書長陳志表示，這些成交量多是由剛需推動，投資投機性需求仍然得到抑制。

　　從一季度的情況來看，房地産開發企業“降價換量”項目增多、力度也有所加大，促使剛需釋放，樓市有回暖的跡象。數據顯示，3月份被監測的40個城市中，33個城市成交面積環比上漲，10個重點城市成交量環比均大幅上漲。記者在採訪中也發現，剛需購房者對於房地産開發企業“降價換量”的行為比較認可，紛紛表示如果價格繼續下降，很可能在今年下半年入手。

　　在房價已連續下行半年多的情況下，剛需逐漸被激活，全國樓市呈現回暖跡象，價格還會繼續下降麼？陳志表示，當前房地産開發企業資金壓力、償債壓力仍然較大，各房地産開發企業被迫選擇低價入市、降價換量。

　　而且，一季度全國樓市顯示回暖只是從環比來看的，同比的話其實並不樂觀。對比今年與去年的成交數據可以發現，三大一線城市的樓市成交仍處於低位。數據顯示，北京一季度成交套數同比下降12.8%，上海一季度的成交面積同比下降13.5%，深圳一季度的成交套數更是同比下跌30%。

　　分析人士指出，目前樓市調控政策仍舊從緊，投資性、投機性需求雖然旺盛，但是無法“入場”。在全國樓市調控政策依舊從緊的背景下，樓市“以價換量”、低量低價仍將持續，後市降價求量仍是基調。

　　房價降到多少才合理

　　房價相當於年收入的6-8倍應該是一個比較合理的區間。但北京、上海、深圳，房價收入比高達23.0、16.3、16.9.

　　雖然全國平均房價自去年8月達到高點之後開始緩慢下滑，但整體而言房價下跌仍然有限。搜房百城數據顯示，平均房價從去年8月至今年2月下跌約1.3%，國家發改委的數據顯示，36城市平均房價從去年8月至今年1月下跌約3%。以數據來看，目前的房價仍然遠遠高出2009年底調控初期的水平。

　　2012年2月中國指數研究院的一次調查顯示，對於房價合理回歸，一線城市購房者認為應下調20%-30%的佔比最高，超過四成；二三線城市購房者認為應下調30%-50%的佔比最高，接近三成。以這個調查結果來看，多數購房者認為，近半年多以來的降價，仍顯遠遠不夠。

　　27歲的劉傑在北京的金融機構工作，收入相當不錯，但對於買房，他仍然不是很樂觀。他認為合理房價是能回到2008年的水平，但他對此並不奢望。“我目前只考慮五環附近的房源，單價不超過1萬五，總價不超過140萬元。”劉傑説，因為馬上就要結婚，他計劃下半年就入手，但也要看手頭資金是否夠首付、房價是否降到自己可以接受的水平。

　　房價降到多少才合理呢？國務院總理溫家寶在兩會記者會上強調，合理的房價應該與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。

　　對此，摩根大通首席中國經濟學家和大中華區經濟研究主管朱海斌表示，房價收入比是比較合理的指標。從國際經驗和中國現實情況來看，房價相當於年收入的6-8倍應該是一個比較合理的區間。但根據國家發改委公佈的房價數據，2010年底36城市的平均房價為每平方米9100元，家庭平均年收入為77000元，這意味著一套90平方米的住房價格大約是家庭平均年收入的10.6倍。尤其在一線城市，如北京、上海、深圳，房價收入比高達23.0、16.3、16.9，這遠遠超出了普通居民可以承受的能力。

　　同樣，房價也應當與投入和合理的利潤相匹配。房子的造價平均每平方米只需2000多元，要使房價趨於合理，土地成本和地産商利潤仍有進一步壓縮的空間。近日公佈的100多家地産商2011年年報顯示，企業薄利多銷的空間仍然比較大。在2011年房價下跌的情況下，仍有大約70%的房企實現了業績增長，部分房企甚至還出現了毛利率大幅上升的情況。另外，降低居民住房的土地成本，也是房價走向合理的一個方向，政府在此方面也可以有所作為。

　　對於北京現在的房價情況，劉傑對市區房價不降表示理解，他只希望五環附近的房價能再降一降，最好能降15%-20%。但以現在的價格和降幅來看，離他的期望還有較大差距，尤其現在房價連續下行半年多後，剛需被激活，成交量回升，接下來房價下跌趨勢可能會變緩，房價距離老百姓心目中的合理位置，還顯得比較遙遠。

　　房價回歸需有治本之策

　　應抓緊出臺治本之策，在土地制度、稅收制度和防止房地産暴利的制度建設方面形成完善制度體系。

　　近日，杭州金星房地産開發有限公司向法院申請破産引發社會關注。資金壓力下，缺乏競爭力的房企面臨越來越嚴峻的挑戰。

　　有關專家表示，在今後一段時間內，隨著國家經濟轉型升級戰略的進一步實施，伴隨著房地産在GDP中比重的逐漸下降以及保障房的大量推進，房價應該逐年下降。這也意味著，在這個過程中，房地産行業必須經受住陣痛的考驗，必然伴隨一些競爭力相對較弱的房地産公司關門倒閉，才能擠出其中的泡沫。要使房價走向合理，10%-15%的降幅是一個關鍵點。目前來看，雖然説現在全國多數城市房地産市場都在降價，但整體降幅遠沒達到10%-15%。房價“合理回歸”存在政策層面、地方政府、市場需求等多方面的阻力。

　　今年兩會記者會上，溫家寶總理再次強調，調控不能放鬆，如果放鬆將前功盡棄，而且會造成房地産市場的混亂，不利於房地産長期健康和穩定發展。

　　中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，2012年是中國房地産從調控週期進入制度建設週期的最佳時間窗口，應抓住目前房價回調的關鍵時期，抓緊出臺制度化的治本之策，在土地制度、稅收制度和防止房地産暴利的制度建設方面形成完善的制度體系。

　　房價合理回歸的途徑除了房價和供需本身的調整，也可以通過居民收入的增加來實現。朱海斌表示，對於中國這麼一個高增長的國家，提高居民收入尤為重要。以2011年為例，雖然房價仍上漲了3%-4%，但因為收入上升了12%-13%，全國房價收入比大約回落至9.8左右。如果2012年可以實現房價平均下跌5%-10%，而收入保持同樣的增幅，則年底房價收入比可以下降到8左右，基本接近可接受的水平。

　　然而，房價的合理化並不是説讓每個人都能買得起房，地區之間有差異，就一線城市如北京、上海、深圳而言，房價回歸合理仍然任重道遠。居民收入也有差異，對中低收入家庭來説，房價在相當一段時期內仍然會高不可攀。所以，要繼續在各地尤其是一線城市推進保障房建設，切實解決中低收入家庭住房困難，這同樣是一種“合理的回歸”讓住房回歸到“住有所居”的本原上來。

　　作者：陳恒 田晨夕 (來源：光明日報)