一. 北京樓市降價 促銷售樓卻引賠償風波

    晚上好，歡迎收看《經濟半小時》。今天我們繼續關注房地産市場。在前兩天的節目中我們報道了上海、深圳和天津的房地産市場出現了價格鬆動、仲介關門的現象。今天我們來關注北京。前一段時間北京華業東方玫瑰的老業主因為不滿開發商降價出售新樓盤，要求開發商賠償差價。而在此之前，華業東方玫瑰所在的區域已經有多家樓盤打折銷售。北京的房地産是否已經迎來了下降通道呢？我們先來關注這起賠償風波。

    業主小張一見到記者，就向記者大倒苦水。小張對記者説，老百姓掙得是血汗錢，兩個家庭可能幾十年的血汗錢。原來，6月的時候，小張買下了位於北京市通州區華業東方玫瑰一期的一處房産。但8月初，華業東方玫瑰二期推出了60套特價促銷房，同樣面積價位相差了幾十萬元。小張等前期業主聽到這個消息，一起到售樓處要求賠償損失。

    小張告訴記者，他們購買的是華業東方玫瑰一期A4樓，是4月開盤的，當時價格從每平方米17000元到19000元不等。而華業東方玫瑰二期A9的60套特價房，均價為每平方米14500-15500元，兩者相比，降幅達到10%以上。小張他們還發現，最近促銷的A9樓裏，戶型最好的90、92平方米正南戶型正在以每平方米14500元的價格出售。而就在幾週前，小張剛剛買了同樣面積的一套房子，多花了45萬元。華業東方玫瑰一期的維權業主小張説：我現在一個月工資三千多，我一個月工資三千多，我一年拿到手的工資可能不到5萬塊錢，我這45萬可能不吃不喝我要掙9年。

    在通州區華業東方玫瑰的售樓處，記者看到，上周為了應對業主的“維權”活動拉起的條幅還挂在大廳上方，有計劃買房的人正在向售樓人員諮詢。華業地産裏負責東方玫瑰項目的子公司負責人接受了我們採訪。

    華業地産裏負責東方玫瑰項目的子公司負責人張雅靜告訴記者：現在的這種包括定價各個方面都是適應這種市場變化，我們還很想抓住這些客戶，因為現在限購政策的影響，他們確實也不能買，但是他們本人不能買，卻可以推薦他的朋友來買。像這種客戶推薦朋友的成交的事挺多的，這也是開發商的一種促進方式。因為我們從我們自己推薦的渠道來説，我們覺得這個來説非常重要。

    隨後，記者又來到位於北京市東四環的華業地産股份有限公司總部。説起因為降價引發前期業主不滿的事，華業地産的董事長徐紅告訴記者，她們也非常無奈。她説：怎麼説呢，你要如果不降價，你目前的僵持狀態還會繼續維繫。要如果説降價的話，這個僵持狀態是會有打破的。所以總體來説的話，你要充分能考慮企業的這個回款，也要從充分考慮這個業主的利益情況下，這次選擇降價的話是可以的。我們是希望平穩地把價格在一個合理的範圍內。

    記者了解到，這種由降價引起的糾紛在北京並不是第一例。今年5月首開常青藤通過折扣等優惠，將價格暗降10%，也曾導致數十位前期業主抱團要求開放商補償損失。據北京房地産交易管理網公開信息，遠洋一方潤園從預售均價每平方米25345元降價到24500元進行促銷；中海九號院從每平方米41234元降為36728元；徜徉嘉園從每平方米25371元降至均價16925元。記者注意到，隨著樓市調控政策的密集出臺，開發商的銷售策略正在發生變化，出現了不少打折降價促銷的樓盤。

    記者隨後來到了通州區進行調查。在位於通州北苑楊莊路的朗峰銷售中心，記者注意到，大廳裏看房的人寥寥無幾，三五個銷售人員正無精打采的坐在洽談區玩手機，看報紙。銷售人員告訴記者，這個樓盤的銷售戶型面積為50平米到180平米之間，除了通常的房價全款打折等優惠活動以外，現在訂房還能享受到額外的優惠。 銷售人員告訴記者，現在預付2萬定金，房價優惠10萬，相當於優惠了8萬。而且房價折扣全款九五折，貸款九八折。

    在通州梨園鎮雲景東路的海棠灣銷售中心，銷售人員告訴記者，這個樓盤的在售戶型在45平米到240平米之間，均價20000元。在現有房價的基礎上，現在訂房還能享受每平米1500元的優惠。按照以前二期的價格出售，平均優惠每平米優惠1500元。如果全款的話打九八折，像海棠灣以前從來沒有這麼大的優惠。

    二、樓市降價引發仲介市場低迷

    統計顯示，2011年上半年，北京市新建普通住房成交3.8萬套，佔同期新建住房成交總套數的86.8%，成交均價為每平方米13948元，比去年全年的每平方米14847元低了6.1%。21世紀中國不動産公司的研究總監常智認為，成交均價的降幅雖然不算很大，但樓市調控的影響，使一些開發商的降價策略發生了變化。21世紀中國不動産公司研究總監常智説：截止7月末，北京的所有新房的庫存量已經達到了11萬套。所以就是在這個庫存壓力以及它現金的壓力的情況下，開發商它必須得加快它的週轉。往年的打折通常來説就是如果付全款的情況下才會有非常微弱的打折，一般就是九九折或者九八折。但是今年我們可以看到這個打折的情況，已經達到了八五折，就是有一個10%到15%的降幅。這個和往年是明顯的一個不同，也就是説現在的打折已經進入到一個實質性的價格折扣階段。

    8月17日，華業地産召開新聞發佈會，提出了解決前期業主問題的五個辦法，比如以差價換免費停車位，在原來房價的基礎上折扣5個點進行補償，甚至還可以無條件退房。目前這個事件還沒有最終的處理結果，先不論誰是誰非，這個事件和目前的多個樓盤降價已經傳遞了一種房價向下的信號，新建商品房如此，北京二手房市場的狀況又是什麼狀況呢？

    這是位於北京市海淀區萬柳住宅區的房産仲介一條街。在長約200米左右的街道旁，記者看到，不少仲介工作人員無事可做，在店門口閒聊，而在這條街的拐角，房産仲介鑫尊地産的門店，已經大門緊鎖。記者通過附近商戶得知，這個房産仲介已經關了一個多月了。

    在離這家店不足百米的地方，記者又發現一家關門的鑫尊地産門店。這家店的招牌已經斷成兩截，被丟棄在路旁。拆除店面的工作人員説，他們前兩三天就遷走了。

    記者觀察到，在這條街上，幾乎每家仲介公司都在相隔不到百米的範圍內，開了兩家以上的分店，可以想象生意好的時候，這裡的火爆場面。而現在，在記者調查走訪的三個多小時內，只看到街上來往的仲介，並沒有發現前來諮詢買房的顧客。為了招攬顧客，有些仲介甚至在路邊用一塊板子，一把小凳擺起了臨時攤位。據記者了解，萬柳的碧水雲天小區，去年的最高成交價一度達到6萬5千元，年初時均價也在5萬5到6萬元，可是現在，記者在這塊房屋推薦板上看到，碧水雲天小區一套房子的售價是每平方米4萬5千元。仲介告訴記者，現在生意冷清，急於出手的客人幾乎都選擇降價賣房。

    房屋公園蜂鳥二店業務經理樊昆和置業顧問玉成慶告訴記者，現在樓市整體價格都有鬆動。按基數算，原來每平方米6萬，但現在每平方就差不多降了5000元，那大房子原來基數就高，可能就多一點，像這種小房子降幅應該不大，它降價總數是兩百多萬元。

    據記者了解，萬柳一帶的樓盤緊鄰幾所知名院校，附近還有多個小學和中學，是北京市三環外環線上少有的學區房集中地。因為資源稀少以及新盤數量的減少，近幾年，萬柳的二手房均價一直處於高位，而且成交量較好。但當地仲介告訴記者，隨著“京十五條”等政策出臺，限貸、限購等因素使這裡二手房成交量持續低迷。鏈家地産萬柳店店經理劉世紀説， 成交量比去年來説可能有明顯的變化和下滑。現在可能一個月成交在20套左右。比去年差不多減少了一半多。房屋公園蜂鳥2店業務經理玉成慶舉例説，原來的萬柳，在市場好的時候有50家仲介門店，小公司特別多，市場不好就開始關門了，現在只有27、28家了。

    仲介告訴記者，今年上半年，萬柳這個市場的每月利潤大概是200多萬元，每家門店運營的成本要4-5萬元，50家門店都來搶這塊越變越小的蛋糕，能保本已經是萬幸，而小公司只能在這樣殘酷的競爭中選擇退出市場。中國指數研究院院長黃瑜對記者説，現在二手房的成交量的萎縮大於新房。市場的交易不活躍，交易總量小。它可能就會影響一部分公司這種生存。有一部分公司可能是原來開了三個店現在把它整合一下，組成一個店。另外也有一些小公司，沒有品牌的公司可能就更不好幹了，可能還要為了縮緊成本，主動就給它關店了。

    據中國指數研究院統計，7月份北京二手房成交8579套，與5-6月基本持平，比去年平均水平的每月15000套下降了20%以上。而8月前兩周成交還不足3000套，處於較低水平。據估計，隨著調控政策進一步縮緊，今年全年北京市二手房的交易量降幅有可能達到30%。然而，二手房交易量明顯下降，交易價格卻沒有發生太大變化，4-7月北京二手房價格指數漲幅均在0.5%以下。小楊就是一位一直在觀望樓市的買房者。小楊去年從一所名牌大學碩士畢業，進入國際知名IT公司總部工作。有了穩定收入和交往多年的女友，小楊説現在最缺的，就是一套結婚的房子。因為剛畢業，他沒有太多積蓄，房子的首付和時下大多數年輕人一樣，由父母來付，説起這個他還有點羞澀。小楊説，買房子的首付是家裏人贊助了大部分，大概在100萬元左右，然後整個房子的全款應該在250萬左右。月供大概在6000元到7000元左右，這樣對他們來説還不是太大的壓力。

    小楊告訴記者，他的月收入大概是1萬5千元，加上女朋友的收入，房子的月供不算大問題，可他卻遲遲沒有出手買房。小楊解釋説，剛畢業時，他只考慮過新樓盤，手續簡單，裝修起來也方便。但是北京市的主城區內基本沒有新樓盤，他看中的幾套房子都在五環以外，這讓他很猶豫。他説，如果自己上班近一點的話，每一天生活狀態會好很多。如果每天都要五六點鐘就要起來，然後趕一個小時的地鐵，或者開車過來，這些都挺麻煩的。因為工作壓力也在這兒，然後如果每天還要花太多的經歷在別的方面，他覺得還是挺難受的。

    小楊自己猶豫不決，並不是期待樓市跌到合適的價位。為了將來的生活方便，他開始考慮買二手房，希望在位置和戶型上能有更多選擇餘地。在他看來，房子永遠是覺得貴的。但是只要自己覺得自己能夠接受，然後各方面比如説位置、戶型都可以接受，那麼他覺得還是不用考慮太多。當然是它能降當然是最好的，所以他認為應該先觀望一下。

    記者又走訪了北京市二環和三環等中心地段，也了解到了其他觀望者的種種疑慮。正在計劃買房的人們對記者表達了他們的看法：沒限購之前有這個打算，突然間想買了，限購！所以買房要看以後了。因為這麼多年，如果到我這兒買了因為限購再跌了就麻煩了。我愛我家高粱橋店店長對業主的心理進行了分析，他説：業主的心理預期沒變，而是隨著國家的調整而調整。但是客戶的心理卻隨著政策的執行時間和這種觀望的情緒蔓延，他感覺這是一種隱性的想法。就比如説業主能買，但是也許他感覺到國家正在調整房價，調整房價會出現一個拐點，所以他在觀望。

    房地産市場研究人員告訴我們，二手房的業主一般不願意降價，而成交量的下降使二手房的買方獲得了更多的選擇權。和以前的賣方市場相比，北京樓市正在向買方市場過度，買賣雙方的博弈進入了持續緊繃的狀態。21世紀中國不動産公司研究總監常智對記者説：我們21世紀不動産監測到的實際成交價格實際上已經是回落了15%。現在目前市場成交二手房能夠成交的，都是業主在價格方面作出15%這個幅度的讓步。

    據中房指數統計，2011年上半年，北京的商品住宅，包括新房和二手房在內，均價為21379元每平方米，較上年同期增長6.5%，只屬於小幅上漲。而限貸、限購，以及調控帶來的觀望情緒，使成交量受到了很大影響，上半年累計成交354萬平方米，共計30821套，同比分別下跌了26.5%和23.2%。中國工商聯合會房地産商會會長聶梅生認為，商品住宅的成交量不斷下降，不僅逼迫一批仲介公司關閉門店，也使得房地産開發公司的資金不能按照原定計劃回籠。

    三、銷售不暢 房地産企業資金鏈緊繃

    剛才的節目中我們看到，很多購房者和楊林一樣，打算先看看再説，這樣的觀望情緒不僅出現在購房者身上，很多賣房人也在等待下一步市場的明朗。交易量減少，加劇了房産開發商的資金壓力。來自國家統計局的數據顯示，7月份70個大中城市中有31個城市新建商品住宅價格環比下降或持平，比上月增加5個，其中北京的新建商品房價格，環比漲幅連續兩個月下跌，7月份已經停漲。而從2009年北京樓市爆髮式上漲開始，現在首次出現了半年樓市總簽約量不足10萬套的現象，創下最近三年同期最低紀錄，總成交量環比上一個半年下降46.5%。兩個數字對比，我們發現買賣雙方已經陷入了僵持狀態，而對於賣方市場來説，價格能撐多久完全取決於資金鏈的情況，接著來看調查。

    在華業地産的董事長辦公室，華業地産股份有限公司董事長徐紅告訴記者，從這裡俯瞰城市讓她有種躊躇滿志的感覺，但談起現在的房地産市場環境，徐紅卻顯得非常憂慮。華業地産股份有限公司董事長徐紅告訴記者：只能是以保存自己的實力，然後平穩地過渡是最好的，你不能太指望就是説某個政策去變化，或者或緊或松，你這樣的話，那你的日子就過不了了。

    徐紅説，今年北京的一系列房屋調控政策頒布以後，對不少房地産公司的住宅銷售都造成了衝擊。華業地産公司為了回籠資金，保證接下來的發展，在銷售策略上，主要是把價格控制在合理的範圍內，在對公司運行沒有太大影響的前提下，通過打折或降價等措施，保證銷售，以此來回籠資金。

    華業地産股份有限公司董事長徐紅告訴記者，現在房地産上市公司募集資金的渠道是關閉的。她們更多的靠自有資金，然後用一部分銀行貸款來解決這方面問題。通過降價，假如説降價5%，這樣銀行的借貸成本是6%-7%，所以通過這樣來解決的話，實際上通過降價然後回籠了大部分資金，減少了債務成本。所以這整個的這個現金流應該是相對來説應該還是比較寬鬆的。

    在華業地産的公開信息中，記者還發現，華業地産在今年年初，用4500萬元註冊資本，成立了礦業開發公司，徐紅説，這是通過開拓其他産業，從資金上支持企業運轉。但儘管如此，徐紅對於未來的走向還是很不確定。華業地産股份有限公司董事長徐紅説，他們企業的現金流保證在10億以上，至少保證她們能挺到明年年底，看政策是不是鬆動。如果政策不鬆動，房地産就會全面降價，或者崩盤。

    中國工商聯房地産商會的聶梅生會長告訴記者，企業一般根據自己的能力和計劃，安排各種資金來源所佔的比例。在今年財政政策縮緊的情況下，1-7月全國房地産開發企業資金來源同比增長了23.1%。然而，在這中間，房地産開發貸款的增幅減少，增長率僅為6.4%，個人按揭貸款下降了5.1%。在這種情況下，企業自籌資金增長幅度竟達到34%，成為了企業資金來源保持較高增速的主要原因。

    專家告訴記者，2008年，中國曾經出現過房地産企業資金鏈斷裂的危機，當時，整個行業資金缺口達7100億元。但中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，今年房地産企業的情況與那時不太一樣，雖然商品住宅的成交量持續低迷，但企業的資金管理能力在不斷提升。中國指數研究院院長黃瑜對記者説，我們看到好幾個大的企業，它的現在賬上的現金都是大於它的這種短期的這種負債。另外一方面，還有一個當時企業也採取的相應的這種措施，現在大家在管理現金流方面的話，比原來也更有經驗。但是總體而言的話，就是因為確實調整的時候，對這種小企業還是很不利的。

    黃瑜認為，資金鏈問題主要出現在小企業身上，在這種需要拼資金才能度過的特殊時期，資金實力較小的企業，一旦銷售不暢，資金不能回籠，就可能導致資金鏈斷裂。而大企業卻能夠借著這個機會發展壯大。

    而作為一家中型房地産企業，華業地産的董事長徐紅認為，中國的房地産企業雖然在近幾年樓市的波動中，學會了更合理的分配資金，但是，在美債貶值，世界經濟又面臨新一輪危機的情況下，房地産企業受到緊縮財政政策的控制，國內市場可利用資金也越來越少，很有可能給整個中國房地産市場帶來無法估量的後果。她説，她覺得現在樓市的這個不確定因素越來越多，實際上要應對國際上的市場變化，而不是説僅僅是中國的房地産企業自身的。市場的變化莫測讓中國樓市心理壓力非常大。

    四、樓市價格走勢意味著什麼

    連續三天的樓市調查，我們看到，全國一線城市的樓市終於出現了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房價也開始鬆動。北京、上海等地都陸續出現了樓盤促銷的場面，接下來，房價究竟會往哪個方向走？宏觀調控持續發力，政策之手又會將房地産市場引向何方？接著來看業內人士的分析。

    中國指數研究院院長黃瑜告訴記者：解決企業資金的這種方式，我覺得主要是幾點，第一點它就是賣房子，加速資金回籠，第二點是重要的一點，就是多重渠道的融資，像今年的這個私募，包括前段時間的信託都比較活躍。第三個方面的話，它肯定就是採取部分轉讓項目，來獲取它的平衡它的資金。有些中小企業可能會熬不住，但是現在目前來説，我們現在跟蹤的市場比較大的我覺得是主流的一些企業，就是因為主流的一些企業才決定這個市場的主方向。

    中國指數研究院的專家黃瑜認為，中小型企業可以通過多種渠道解決資金問題，而大型企業的發展勢頭依然強勁。據中國指數研究院統計，受保障房開工和企業加大規模影響，1-7月房地産開發投資同比增長33.6%，新開工面積增長24.9%，高於歷史平均水平。但是專家們也認為，投資的高增長不會引起房價的反彈。因為政府的強力介入，將會持續地起到穩定房價，控制民間資本涌入樓市的作用。他認為，房地産目前這種政策調控目標的話，它還是希望能夠某種程度上來穩定這個市場，並不是説一定要把這個房價要調下去，調到每一個人都能買房子。調整的目的還是希望穩定市場，並且讓這個市場健康發展，這才是主要的目的。中國工商聯房地産商會的會長聶梅生也告訴記者：這次的調控很大一方面它是出自於住房雙軌制，就是他要騰出一些空間，給保障性住房留空間，所以你必須商品房這塊能夠按住它的這個房價和它這個兇猛的這種建房的趨勢。你只有這樣的話，才能讓保障性住房能夠有半壁江山，能夠解決問題。

    專家告訴記者，現在政府的政策，是希望通過保障房和商品房雙軌制，解決居民基本的住房問題。在雙軌制下，人們能按照收入標準，享受相應的住房政策。這樣，一部分的收入人群住進保障房，而商品住宅市場也可以放開，由市場規律自發調節。這也是國際上常用的房地産調控手法。

    在日本，政府通過公營住宅制度，為中低收入者提供廉價住房或優惠住房貸款，緩解這部分人群的買房壓力；在美國，一些州政府對自住房提供大幅度的增值稅減免政策，而對於投資性房屋則通過高稅收進行控制；在德國，政府為居民提供出租的公寓樓和合作社住宅，併為低收入者提供住房補助；在法國，廉租房的房租比普通私人住房的房租低一半左右，政府還規定，人口超過5萬的城鎮中，廉租房佔全部住房的比例不能低於20%。中國指數研究院的黃瑜認為，在最近這段時間，強化保障房建設的政策不斷推出，涉及到資金支持，建設計劃等各個方面，同時，國務院又多次會議強調加強房地産調控，將限購擴大至二三線城市，完善土地轉讓等，都是對房地産調控的進一步完善和縱深。

    中國指數研究院院長黃瑜告訴記者：縱深的話，就可能是在一些抓落實的方面出現問題，那我們就在這些問題上就是要防微杜漸。還有一個稅收方面的一些問題，它可能也是採取一些相應的這種措施。還就是保障性住房這塊，它可能也是採取一些措施，最多是處於對原來這個政策的一種進一步落實。

    房價只會漲不會降，甚至只能漲不能降，東方玫瑰的部分業主之所以堅信樓市只漲不跌的神話，我想原因之一是這幾年，他們看到了房價俯、臥、撐的現實。

    我們看到，造成這種不正常現象的因素非常複雜。地方政府的利益、貨幣政策的寬鬆和龐大的需求糾纏其中，成為價格攀升的推手。我們不可否認剛性住房需求的存在，但是其中投資甚至投機需求是推高房價的一個重要因素。而目前的限購政策恰好捏住了非理性投資的七寸，將這一部分需求的泡沫擠掉了。

    目前北京、上海、廣州、深圳這四大城市的房價已經出現了停漲的局面，説明目前房地産調控的效果已經開始顯現，但這僅僅是一個開始，甚至是各方利益進行博弈的一個開始，這並不意味著階段性成果的顯現。要想讓房價回歸合理區間，不但需要政策的持續性，還需要各級政府能夠配合中央政策，調整方向，減少地方經濟對於房地産的依賴性，同時加大保障房建設，滿足正常的住房需求。只有這樣，才能讓中央的調控政策落到實處。