新華網廣州4月13日電 題：調控顯效一季度房地産“降速剎車”樓市將從“量跌價升”向“量穩價滯”轉變”

　　新華社記者 烏夢達

　　國家統計局13日公佈一季度經濟運行數字，全國房地産開發投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%，銷售面積和銷售額同比分別下降13.6%和14.6%，房地産投資和市場明顯“剎車”。

　　專家和業內人士分析，雖然一季度房地産市場呈現低迷，拖累經濟增速放緩。但隨著調控深入，一季度市場成交呈現明顯的前低後高走勢，房地産“以價換量”範圍在3月明顯擴大，政策導向、資金緊繃和存量壓力導致房價仍存下調空間。隨著市場剛性需求“有條件釋放”，樓市將有望逐步從“量跌價升”向“量穩價滯”轉變。

　　調控下房地産投資“降速剎車”一季度樓市前低後高

　　統計數據顯示，一季度全國商品房銷售額8672億元，同比下降14.6%，銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，而全國商品房待售面積達到30122萬平方米，增長35.5%。

　　嚴峻的市場形勢促使開發商“穩”字當頭，一季度房地産開發投資增速繼續回落。一季度，全國房地産開發投資10927億元，同比名義增長23.5%，增速比上年全年回落4.4%。

　　專家認為，一季度樓市呈現明顯的前低後高走勢。由於前2個月房地産成交持續低迷，房地産加大了以價換量的範圍，2月份以來，京滬穗深四大一線城市樓市成交量均出現較大幅度回升。根據中國指數研究院4月初報告顯示，3月份北京、上海、廣州、深圳房價成交面積環比分別上漲73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

　　而從市場反饋來看，開發商“以價換量”對近期樓市成交量回升作用明顯，成交量靠前的項目多是降價樓盤。自2月份進行促銷降價後，兩大房地産標桿企業中，萬科3月份實現銷售金額115.2億元，環比上升56.9%；恒大則實現銷售收入48.6億元，超過前2個月合計銷售金額之和。

　　對此，中原地産廣東項目部經理黃韜分析，當前20%左右的降價樓盤貢獻了樓市80%以上的成交量，“無降價不成交”。

　　世聯地産首席技術官黎振偉等專家認為，由於開發商降價促銷和流動性放鬆，一線城市出現漲幅回落、區域性房價下調，帶動剛需“有條件釋放”。而這很可能帶來示範和連鎖效應：短期內出現房價漲幅繼續下滑、房價下調面繼續擴大。

　　價格心理博弈戰升級：以價換量有望持續

　　由於一季度房地産開發增速和房屋新開工面積持續回落，加之一線城市成交量回暖，市場對樓市調控和房價走勢的判斷出現了不同聲音。市場的再度活躍讓不少人認為降價已經觸底，一些開發商也紛紛以降價包裝“投石問路”，試探購房者心理。但業內人士分析，目前樓市量價齊升的基礎並不存在。

　　這説明，房企調價仍在試圖用小幅變動探查市場反應。但購房者對此並不買賬。

　　中國指數研究院副院長陳晟則表示，需要注意的數據時，雖然近期樓市成交量環比上升，但無論從核心城市還是重點企業，環比上升無法掩蓋同比下降的現實，當前樓市只是低位回暖。

　　此外，業內人士分析，此輪迴暖主要是調控累計的自住和改善性購房需求階段性釋放，預計在“金四銀五”傳統銷售旺季過後，成交量回升將明顯放緩甚至下降，成交量也將逐步趨於穩定。但由於新上市供應量增加將使房企庫存繼續攀升，也迫使部分開發商為加快庫存消化和資金回籠，必須堅持“以價換量”策略。

　　未來數月樓市可能從“量跌價升”向“量穩價滯”轉變”

　　專家介紹，根據以往調控的經驗，房地産調控政策下市場往往先是成交量萎縮，樓市庫存不斷累積並快速上升，進而房地産開發投資下滑，並影響到未來市場供應量，供求關係偏緊將再度引發房價上漲，即容易陷入“越調越漲”的怪圈。因此，只有開發商將存貨逐步消化，市場供求趨於平衡，量價運行趨於穩定，市場才能逐步復蘇並進入良性循環。

　　陳晟表示，短期內房價出現反彈的可能性並不大。其中重要的原因就是與以往不同，此次調控通過限購、限貸政策積累了相當大的存量，為未來取消限購政策後的政策接續提供了很大的緩衝空間。

　　統計數據顯示，目前全國商品房待售面積30122萬平方米，增長35.5%，增速比上年全年提高9.4個百分點，比上年同期提高19.5個百分點。

　　中原地産研究一部副經理瞿中齊也認為，就目前樓市“以價換量”階段的情況來看，成交量回升並未帶來價格異動，受制于政策和市場雙重壓力，短期內成交量的上升不會帶動價格上漲，房價仍將維持低位。同時，未來數月房地産項目降價的幅度可能不會提升，但隨著以價換量的作用凸顯，降價面可能從個體性、區域性向普遍轉變。

　　專家分析，隨著剛需階段性釋放，一線城市樓市將逐步從“量跌價升”向“量穩價滯”轉變。

　　對此，專家建議，一方面需要政策持續，通過現有政策的繼續落實和加強預期管理，使得市場需求以合理的節奏進行釋放，引導房價繼續理性回調。