截至3月31日，滬深兩市143家上市房企有74家發佈了2011年財報，其中69家實現凈利潤391億元，但同期負債超過8000億元，比上年增長31%；存貨達7230億元，比上年同期增長43%。

　　業績分化加劇

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭稱，因為房地産行業採用預售方式和交付後才計入結算收入法人會計政策，房地産公司的當期銷售收入和當期營業收入並不完全一致，2011年財報更多體現的是2010年的銷售收入。上市房企受調控政策影響有多大，要在明年財報中才能反映出來。

　　2011年是全國房地産調控最為嚴厲、政策落實最到位的一年，限購、限貸、限價政策逐步細化升級。從歷史數據上看，去年商品房市場明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下滑，遠低於近十年的平均增幅。

　　據易居房地産研究院統計，去年30個典型城市新建商品住宅成交面積為13739萬平方米，較2010年大幅下降26%。一、二線城市的開發商主動打破僵局，降價促銷。特別是部分城市的外圍區域，房價下跌幅度甚至達30%左右。“在這種情況下，房地産企業的真實業績不可能像年報説的增長這麼多。”楊紅旭説。

　　儘管年報數據有些“失真”，但仍然反映出上市房企業績分化加劇的事實。

　　統計數據顯示，21家公司去年凈利潤負增長，而同期一線房企凈利潤增速大都在30%左右。

　　中信建投房地産分析師蘇雪晶認為，房地産公司強者恒強的格局越來越明顯。在多家券商的評級報告中，房地産龍頭企業也因業績保障度高、財務安全、盈利能力及成長性好于其他企業而備受推崇。

　　從69家公司的負債來看，佔總資産比例超過70%的有23家，超過50%的有57家，負債同比增加有46家。中國房地産測評中心近日一項報告顯示，去年500強房企凈負債率已由2010年的50.07%上升到66.59%。

　　開發商利息支出額度和增長幅度也居高不下，萬科利息支出額度達到12.52億元，同比增幅為11.26%，華麗家族利息支出增長率達772.67%。

　　申銀萬國發佈的一份房地産信託研報顯示，2012年集合類房地産信託本息共到期2037億元，加上單一委託人認購的單一類房地産信託，則共有約3062億本息到期，從3月起進入償付高峰。

　　上海易居房地産研究院近日發佈研究報告稱，房地産開發企業資金狀況已從2011年的“偏緊”步入“緊張”區間，“可能接近甚至低於2008年水平”。報告稱，今年前兩個月，全國商品房銷售額4145億元，同比下降20.9%，參照去年12.1%的增幅，預示著今年銷售額有可能出現負增長。在外部融資環境難以改善的情況下，房企依靠銷售回籠資金成為主流，前兩個月，房企自籌資金5995億元，同比增長43.3%，在所有資金來源中佔比42.3%，比去年提高了1.4個百分點，預計今年還將保持較高增速。

　　中國房産信息集團研究總監薛建雄稱，開發商一般會“市場不好時拿地，市場好時賣房”，但從各大房企近期公佈的計劃來看，今年的土地儲備計劃與去年相比，也呈下降趨勢，保利今年的開工、拿地計劃相比去年縮水一半，而遠洋地産的新開工面積也減少了4成。由於開發商慎重拿地或無力拿地，也導致土地價格不斷走低，底價出讓、流拍頻頻出現。

　　作者：魏宗凱 葉鋒