房地産信託業務在2010年、2011年快速發展，受此影響，今明兩年開發商將迎來信託兌付高峰。不過，由於樓市銷售低迷，資金回流速度放緩，開發商融資壓力不斷攀升。

　　根據中金公司的估算，2010年和2011年新增的房地産信託約為5000億元，佔存量信託的70%，預計2012年和2013年將分別需要還本付息約2500億元和3100億元。今年的2500億元還款主要集中在三季度，月均還款將達到360億元。國泰君安預計，今年一季度房地産信託到期規模將達到366億元，二季度約368億元，三季度和四季度將分別達到716億元和309億元。

　　鉅額信託兌付到期挑戰著開發商的資金承受力，尤其是在銀行不斷加大房地産貸款風險控制的時期，開發商依賴銀行信貸的傳統融資路徑越發艱難。

　　某國有大型銀行信貸部負責人向中國證券報記者透露，在該行今年下達的貸款政策中，房地産開發貸已被上調至風險最高級。“按風險程度將産品劃分為A-E五類，越後面的風險越高，保障性住房開發貸款為D類，房地産開發貸款為E類。只有優先支持類客戶和審慎支持類客戶中的優先支持行業可以辦理，其他客戶要看資本回報率。”該人士直言。

　　中國證券報記者注意到，該銀行今年的房地産貸款政策已明確規定，重點支持優質房地産客戶、優質住宅項目以及保障房項目。適度支持GDP總量150億元以上、城鎮人均可支配收入12000元以上的經濟發達縣（市）和部分直轄市、省會城市、一級分行所在城市周邊縣（市）。這就意味著，隨著貸款定向微調，中小房企獲得開發貸款的難度不斷加大。

　　今年以來，貨幣政策進入適度微調期，存款準備金率有望繼續下調，銀行可貸資金規模有望提升。對此，中國房地産學會副會長陳國強認為，銀行層面的資金寬鬆並不意味著房地産資金緊張局面會得到全面緩解。“未來銀行對房地産貸款將強調差別化政策，開發商貸款也將‘有保有壓’。開發普通商品房的貸款會更容易獲得，從事普通商品房開發的房企融資環境將有所改善。”陳國強表示。

　　為了籌措開發資金並應對即將到來的信託還款，房企又掀起了一波融資潮。Wind數據顯示，一季度僅萬科（000002）、首開股份（600376）等上市房企進行的信託融資就近百億元。業內人士提供的數據顯示，今年以來全國房地産集合信託發行規模超過200億元。“如果再算上擔保貸款、各種債務融資、股權融資等，一季度房企融資規模將超過600億元，甚至有望達到千億元的水平。”某券商人士估算。也有業內人士認為，目前相關數據尚不完全，根據前兩月的情況看，粗略估算一季度房企融資規模可能在600億至1000億元之間。

　　業內人士指出，一季度房企資金壓力較大，融資需求還將進一步膨脹。穩定現金流是今年很多企業的“過冬策略”。三季度是信託還款高峰期，但總體而言，信託展期將使系統性風險延遲到2013年釋放。