信託兌付壓頂 融資成本高企

　　2012年房地産信託將迎來集中兌付期，全年還本付息規模超過千億元。在銷售低迷、資金捉襟見肘的當下，“力保融資”、“持幣過冬”成為開發商的無奈選擇。隨著銀行加大房地産開發貸款的風險控制，房企轉而謀求其他融資渠道，借新還舊、股東擔保、變賣股權等籌資手段迭出。

　　業內人士估算，今年一季度房地産業融資規模有望接近千億元水平。雖然存款準備金率仍存下調預期，銀行可貸資金有望寬鬆，但房企仍面臨融資門檻提高、融資成本增大的雙重考驗，短期內資金壓力難以得到有效緩解，房企融資需求將進一步膨脹。

　　□本報記者 于萍

　　鉅額融資壓力難減

　　房地産信託業務在2010年、2011年快速發展，受此影響，今明兩年開發商將迎來信託兌付高峰。不過，由於樓市銷售低迷，資金回流速度放緩，開發商融資壓力不斷攀升。

　　根據中金公司的估算，2010年和2011年新增的房地産信託約為5000億元，佔存量信託的70%，預計2012年和2013年將分別需要還本付息約2500億元和3100億元。今年的2500億元還款主要集中在三季度，月均還款將達到360億元。國泰君安預計，今年一季度房地産信託到期規模將達到366億元，二季度約368億元，三季度和四季度將分別達到716億元和309億元。

　　鉅額信託兌付到期挑戰著開發商的資金承受力，尤其是在銀行不斷加大房地産貸款風險控制的時期，開發商依賴銀行信貸的傳統融資路徑越發艱難。

　　某國有大型銀行信貸部負責人向中國證券報記者透露，在該行今年下達的貸款政策中，房地産開發貸已被上調至風險最高級。“按風險程度將産品劃分為A-E五類，越後面的風險越高，保障性住房開發貸款為D類，房地産開發貸款為E類。只有優先支持類客戶和審慎支持類客戶中的優先支持行業可以辦理，其他客戶要看資本回報率。”該人士直言。

　　中國證券報記者注意到，該銀行今年的房地産貸款政策已明確規定，重點支持優質房地産客戶、優質住宅項目以及保障房項目。適度支持GDP總量150億元以上、城鎮人均可支配收入12000元以上的經濟發達縣（市）和部分直轄市、省會城市、一級分行所在城市周邊縣（市）。這就意味著，隨著貸款定向微調，中小房企獲得開發貸款的難度不斷加大。

　　今年以來，貨幣政策進入適度微調期，存款準備金率有望繼續下調，銀行可貸資金規模有望提升。對此，中國房地産學會副會長陳國強認為，銀行層面的資金寬鬆並不意味著房地産資金緊張局面會得到全面緩解。“未來銀行對房地産貸款將強調差別化政策，開發商貸款也將‘有保有壓’。開發普通商品房的貸款會更容易獲得，從事普通商品房開發的房企融資環境將有所改善。”陳國強表示。

　　為了籌措開發資金並應對即將到來的信託還款，房企又掀起了一波融資潮。Wind數據顯示，一季度僅萬科（000002）、首開股份（600376）等上市房企進行的信託融資就近百億元。業內人士提供的數據顯示，今年以來全國房地産集合信託發行規模超過200億元。“如果再算上擔保貸款、各種債務融資、股權融資等，一季度房企融資規模將超過600億元，甚至有望達到千億元的水平。”某券商人士估算。也有業內人士認為，目前相關數據尚不完全，根據前兩月的情況看，粗略估算一季度房企融資規模可能在600億至1000億元之間。

　　業內人士指出，一季度房企資金壓力較大，融資需求還將進一步膨脹。穩定現金流是今年很多企業的“過冬策略”。三季度是信託還款高峰期，但總體而言，信託展期將使系統性風險延遲到2013年釋放。

　　融資成本居高難下

　　銀行嚴控房地産開發貸款使得眾多開發商籌劃其他渠道，借新還舊、股東擔保、變賣股權等方式悄然興起。不過，因為資金緊縮，開發商融資成本居高難下。

　　儘管即將迎來信託集中兌付，但仍有不少開發商堅持取道信託融資、借新還舊。即便是一向資金較為充裕的萬科，在今年一季度也頻頻出手進行信託融資。其中，2月25日至3月3日，萬科融資超過40億元，其中，向華潤深國投信託有限公司申請的借款就達30億元。繼2011年多次通過信託貸款補血後，首開股份在3月也向平安信託和建信信託分別申請總額不超過20億元和5億元的信託貸款，利率不超過13%。

　　大股東們對房企的融資支持也是“不遺餘力”。通過委託貸款、股東擔保方式融資的房企不在少數。華僑城A（000069）近期表示，公司2012-2013年度擬向控股股東華僑城集團公司申請在現有委託貸款134.8億元規模下再新增不高於80億元的委託貸款額度。華麗家族（600503）四位關聯人則將以免息形式共計出借給公司現金5億元，借期最長不超過1年。今年1月，首開股份的控股股東首開集團將持有的公司19.94%股權質押給北京國有資本經營管理中心，為公司10億元委託貸款提供股權質押擔保。

　　不僅如此，各家房企還積極拓展境外再融資，尤其是在港上市的房企近期配股、債權融資格外活躍。2月底，碧桂園與高盛、摩根大通等訂立配售及認購協議，扣除有關開支與佣金後認購的所得款項凈額約為21.4億港元。

　　除了借助各種融資工具“大手筆”融資外，一些企業甚至“斷腕求生”，出售項目股權緩解資金緊張。其中，最為典型的是綠城。自去年底出售多項資産後，今年初公司又宣佈出售無錫綠城湖濱置業有限公司51%股權，售價5100萬元。據計算，綠城通過出售多個股權獲得對價接近3億元，再加上此前出售“外灘地王”10%股權獲利10.4億元，綠城近期已回籠資金13億元。

　　值得注意的是，房企融資成本在悄然攀升。以萬科為例，公司在2010年初簽訂的信託借款合同利率約為6.65%，而2011年簽訂的信託借款利率已升至11%以上。

　　融資成本上升對房企利潤的影響從已披露的年報中可見一斑。Wind數據顯示，截至3月28日，披露2011年年報的58家房企的財務費用達到45.45億元，同比增長了21.64%，而這些公司2011年的營業收入增幅僅為18.64%。榮盛發展（002146）2011年的財務費用同比增幅達到174.68%。公司直言，銀行政策日趨偏緊，公司取得項目開發貸款和按揭貸款難度和成本都有不同程度的增加，導致公司財務費用有所上升。

　　“如果能夠獲得銀行中長期開發貸款、抵押貸款的話，開發商肯定會通過這種渠道融資。相比之下，信託和PE融資的成本要高很多。”一位中小型房企內部人士透露，去年底有些房企融資利率甚至超過20%。“這麼高的融資成本短時間能夠承受，但長期來看，企業壓力很大。”

　　銷售低迷放大資金難題

　　國家統計局數據顯示，今年前兩月房地産資金來源中，自籌資金佔比有所提升、定金及預收款出現下降。其中，自籌資金佔比達到42.36%，比2011年提升了1.4個百分點。對此，國泰君安分析師表示，一季度開始，房地産信託、銀行理財和銀行貸款均進入還款高峰期，開發商資金鏈較為緊張，銷售回款才是資金鏈緊張的解決之道。

　　不過，從目前樓市銷售情況來看，以價換量仍是主流。北京中原市場研究部統計數據顯示，截至3月中下旬，全國主要15大城市合計新建住宅簽約20.28萬套，佔去年全年成交量的21.4%，雖有所復蘇，但並未出現明顯回暖上漲跡象。北京成交量甚至同比下降了8.3%。

　　受市場不確定性影響，房企對於未來樓市判斷顯得格外謹慎，“持幣過冬”的心態較為普遍。萬科表示，未來一段時期，行業的資金環境依然不容樂觀。公司將堅持“現金為王”的策略，確保經營的安全性和穩健性。招商地産（000024）也表示，資金是安全過冬的核心，2012年“保融資”尤為關鍵。公司將拓展融資渠道，研究、探索新型融資品種。

　　業內人士預計，樓市銷售低迷將加大房企資金壓力。雖然銀行信貸將定向寬鬆，部分符合政策要求的房企有望獲得更多資金支持並緩解融資壓力。不過，開發商仍將面臨融資門檻提高、融資成本加大的考驗。促進銷售回款、擴充融資渠道、加大資金管理和使用效率是未來房企應對之道。