房地産行業或許很快就將進入“全員賣房”模式。一份針對500強房企的測評顯示，儘管2011年500強房企的銷售額創下2.28萬億元新高，但庫存卻達到了驚人的4.9945萬億元。此外，房地産行業大量債務今年也將密集到期，來自世聯地産的數據顯示，大約1000個離岸私募債、約1000億元的房地産基金和2500多億元信託都將在年內到期；而大約2萬億元的民間信貸也將集中在今年考驗房企的償付能力。業內人士指出，巨大的考驗將迫使行業加速去庫存，樓市即將進入全面促銷、全面降價階段。

　　庫存 500強房企庫存兩倍于年銷售額

　　中國房地産研究會、中國房地産業協會最新發佈的《中國房地産開發企業500強測評研究報告》顯示，2012年中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創歷史新高。

　　而根據目前滬深兩市32家上市房企發佈的2011年年報，21家公司的存貨同比上升，佔比為65.63%；7家房企去年年底存貨同比增幅超過30%。其中，招商地産2011年末存貨值達到514.4億元，同比增長33%；萬科的存貨由上年同期的1333億元達到2083億元，增長56%；首開股份2011年年末的存貨高達430.49億元，2011年年初為250.65億元，增長72%；遠洋地産的存貨雖不多，但增幅卻高達111%。

　　來自世聯地産的數據也顯示，目前各大城市庫存去化時間進一步延長。以一線城市為例，北京商品住宅庫存去化時間已經從去年初的約7個月延長到今年初的約20個月；上海去化時間從去年初的約12個約延長到目前的約23個月；廣州也從去年初的近10個月延長到近20個月；深圳的去化時間也延長到近12個月。

　　北京師範大學金融研究中心主任鐘偉表示，據測算，2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地産全行業贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地産行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

　　資金 巨債密集到期房企資産鏈不樂觀

　　除了庫存壓頂，此前大量資金流入房地産行業形成的債務，也將於2012年密集到期，這勢必將考驗開發商的短期償付能力。

　　世聯數據平臺監測顯示，大約1000個離岸私募債項目將於今年年中到期；今年年內到期的房地産基金規模約為1000億元；而2010年以來總額飆升的房地産信託，今年也將進入償付高峰期，今年的償付規模將達到約2500多億元；此外，大約4萬億的民間信貸中約有超過一半流入房地産行業，這些資金今年也將逐漸進入償付期。

　　目前，500強房企的資産負債率均值為68.18%，較2010年的66.40%上升了1.78個百分點。

　　亞太城市房地産業協會會長、中國房地産經濟研究院院長謝逸楓表示，從去年度房企業績和負債率及融資成本三項資金指標和庫存的數據顯示，開發商資金鏈不容樂觀。

　　市場 大房企降價促銷開始動真格

　　謝逸楓表示，“在償債高峰期，高庫存就是企業的噩夢。部分房企和非主營房地産業務公司必然採取變現的項目，想方設法賣掉，加快銷售，加快營銷，降低負債率和融資成本，以增加業績。”

　　進入2012年，在降價促銷回籠資金上，不少房企似乎也動起了真格。

　　據了解，去年底，招商地産董秘劉寧曾表示，“2012年，公司要不擇手段把銷售做活，想盡辦法抓銷售將是明年公司的重中之重。”萬科副總裁毛大慶也表示，2012年一季度，萬科在北京不會拿地，集團將致力於減少庫存。首創置業財務總監羅俊則表示，希望儘快把庫存項目清理掉，拿現金換來更好的資源。

　　促銷活動更是一個接著一個。如2011年曾全線85折降價促銷的恒大地産又開始在全國22城60個樓盤中打折促銷，最高可享9.2折；保利地産在全國40城率先啟動“囍春行動”，涉及100余個在售項目和2萬套房源；2月18日起至3月31日之間，招商地産分佈在全國14個城市的22個在售項目啟動打折促銷，等等。來自世聯地産的數據顯示，從去年下半年以來，其監測的28個城市降價樓盤已經增加到約700個。

　　在以價換量的刺激下，近期樓市成交也出現了一定程度的回升，顯示出降價促銷的良好效果。

　　謝逸楓分析，在調控政策難以放鬆的情況下，不降房價無疑等於自殺。“相信越來越多的房企必然會降價促銷，以價換量是2012年部分地産商的生存法則，房企積極消化庫存仍為主流。”

　　世聯地産市場研究部總監吳志輝也指出，“開發商採取降價出售回籠資金的收縮策略，也將帶來市場價格下跌的加劇”，吳志輝認為，目前樓市開始進入到全面促銷的階段，價格方面也將從局部降價過渡到全面降價，“預計再過2個月，大約5月前後，全面降價的階段就將到來。”

　　●南方日報記者 盧軼