得剛需者得天下，這是過去一年深圳樓市的顯著特點，也是今年開發商競爭制勝的方向。

　　春節後，深圳新房成交連續5周上升，中小戶型是其中的絕對主力。面對調控嚴厲依舊的住宅市場，開發商紛紛將主打産品定位於90平方米以下的中小戶型，並推出一系列旨在減輕買家支付壓力的促銷招數，樓市剛需的爭奪戰已打響。

　　■剛需買家超八成

　　“從成交活躍的樓盤可以看出，降價促銷吸引剛需置業者才是制勝寶典。”中原地産評價當前深圳樓市特色時一語中的。所謂剛需一族幾乎都是清一色的首次置業者，其購買意願較急迫，但支付能力較弱，目標房源主要是中小戶型。

　　市規劃國土委公開數據顯示，2月，全市新房共成交1931套，其中，90平方米以下住宅成交1641套，佔比85%，環比1月增長2個百分點，而90平方米以上住宅僅成交290套，佔比25%，環比下降2個百分點。

　　專業人士表示，二手住宅方面，近期成交量連續上升9周，2、3房戶型也是當仁不讓的成交主力，剛需為市場主體；而高均價、大面積的豪宅少人問津。

　　分析市規劃國土委的統計數據也能得出相應結論。1月，全市共成交二手住宅1132套，成交面積9.58萬平方米，套均85平方米。2月，全市共成交1557套，成交面積13.1萬平方米，套均84平方米，環比減少1平方米，説明2月成交的小戶型相比1月有上升。

　　■中小戶型成熱點

　　市場化程度高的企業最善於捕捉市場的微妙變化。

　　搶佔剛需，是萬科的生存之道。萬科2011年實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。萬科産品結構延續了以中小戶型普通商品房為主的特徵，所銷售的住宅中，144平方米以下戶型佔比達到88%。萬科董事會秘書譚華傑説，以中小戶型和裝修房為主的産品結構，符合市場需求和政策方向，更容易受到自住型購房者的青睞。未來萬科仍將繼續堅持這一産品定位。

　　以做“豪宅專家”為目標的世聯地産也不敢懈怠剛需關注的中小房。昨天的年報發佈會上，世聯地産總經理周曉華表示，該公司代理銷售額達1400多億元，每平方米均價略超1萬元，與其他幾家大型仲介的代理均價相當，説明其代理的中小戶型所佔比例不低。

　　■促銷衝著剛需來

　　剛需族與改善型需求的客戶、豪宅買家不同，前者對價格更加敏感，對優惠措施更加關心。當前，開發商競相投其所好，為其量身定做推出優惠措施。

　　最有衝擊力的促銷是大降價。最近，招商地産部分樓盤推出了“八五折”優惠，位於南山的一個樓盤價格下降幅度接近1萬元/平方米。龍崗區臨近惠州的一個樓盤，每平方米均價跌到6000多元。這樣的價位這2008年以來罕見。

　　還有一些樓盤推出了“免月供”的優惠，即針對首次置業者收入偏低，買房後最初幾年利息沉重難以承擔的問題，由開發商幫助支付一年半左右的按揭利息，實際上也是變相打折。

　　業內人士認為，樓盤促銷花樣繁多，本質上都是降價促銷。借助國家支持首套房需求的政策微調，深圳樓市成交仍有望保持活躍，開發商有機會繼續以價換量，儘快收回“活命錢”。