截至3月15日，滬深兩市房地産開發企業共有60家以年報或業績預報的方式發佈了2011年利潤情況。

　　出人意料的是，在宏觀調控日漸加劇的2011年，竟然有近七成上市房企凈利潤報喜。但與此相對應的是，在喜人的銷售數據前，房企的存貨和負債率卻大幅上升。

　　快速銷售

　　大房企依然斬獲頗豐

　　萬科去年實現凈利潤96.2億元，同比增長32.2%；遠洋地産，去年實現營業額198.97億元，同比增長45%；保利地産實現凈利潤65.14億元，同比上漲32%；中海地産實現凈利潤126.7億元港元，同比增長66.6%；龍湖地産，營業額較上年增長59.6%，歸屬於股東的溢利較上年增長53.2%。

　　面對調控的艱難市場，大房企為何依舊發展勢頭迅猛？快速銷售還是“最大法寶”。

　　龍湖年報顯示，“堅定執行年初既定策略，積極銷售、謹慎投資和嚴格現金管理，並憑藉良好的品牌和質量，在下行市場中實現了出色的現金流和盈利平衡。”2011年，龍湖地産合同銷售額為382.7億元，為歷史最高。龍湖的這一策略其實在杭州的幾個樓盤也有明顯體現，從香醍溪岸到艷瀾山，龍湖都以低價吸引了市場眼球。

　　萬科在自己年報中的總結也是“堅持面向自住購房者的産品定位，始終貫徹快速銷售的策略，積極應對，取得較為良好的銷售業績。”所透露，萬科的産品結構依然延續了以中小戶型普通商品房為主的特徵，所銷售的住宅中，144平方米以下戶型佔比達到88%。

　　另外，除大型房企能及時轉頭，適應新的市場外，房産公司銷售收入入賬帶有一定的滯後性也不無關係。據萬科年報顯示，萬科2011年年報的結算資源大部分為2010年底的已售未結資源以及2011年上半年所銷售項目，當時市場價格尚未出現明顯調整，雖然此後的市場繼續調整導致銷售困難增加和利潤率小幅度下降，但並不明顯。

　　杭州本土房企則表現平平。

　　據濱江集團2011年度業績快報，因報告期內只有萬家星城一期以及陽光海岸、金色藍庭、千島湖別墅尾盤結轉，實現營業收入36.1億元，與上年同期相比下降41.89%；由於今年交付樓盤較少，導致歸屬於母公司股東的凈利潤為7.8億元，較上年同期下降18.80%。

　　銷售遇阻

　　存貨負債大幅上升

　　值得關注的是，由於銷售遇阻，已發佈年報的房企中有66%的企業出現存貨週轉率下降，存貨量大幅上升。

　　一些去年銷售業績不錯的大房企也不例外。萬科的存貨由上年同期的1333億元增長56%達2083億元。遠洋地産的存貨雖不多，但也有所增長，由2010年末的2.31億增長到2011年末的4.87億。

　　據介紹，2010年期間，萬科各類存貨中，在建開發産品1380.0億元，佔比66.2%。2011年下半年，隨著市場調整的進行，房企銷售的困難度有所增加，在建項目自然佔據了“存貨”的大頭。

　　也正因為存貨大量增加，房企紛紛採取了“慎拿地、緩開工”的應對策略。萬科、龍湖年報均顯示，2012年的新開工計劃有所調低。而且，2月份，萬科、龍湖、金地均披露消息，沒有新增土地項目。

　　業內人士指出，在樓市調控不放鬆的基調之下，降價促銷、消化庫存將是房企今年的主要任務。

　　在銷售不暢的情況下，房企的負債率也呈現直線上升趨勢。據年報顯示，行業龍頭萬科的總資産負債率，由2010年期末的75%上升至2011年期末的77%。遠洋地産的負債總值由2010年末的596億元上升到2011年末的715億元。

　　張卉卉