新華網上海４月５日電（記者魏宗凱、葉鋒）截至３月３１日，滬深兩市１４３家上市房企有７４家發佈了２０１１年財報，其中６９家實現凈利潤３９１億元，但同期負債超過８０００億元，比上年增長３１％；存貨達７２３０億元，比上年同期增長４３％。

　　業績分化加劇

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭稱，因為房地産行業採用預售方式和交付後才計入結算收入法人會計政策，房地産公司的當期銷售收入和當期營業收入並不完全一致，２０１１年財報更多體現的是２０１０年的銷售收入。上市房企受調控政策影響有多大，要在明年財報中才能反映出來。

　　２０１１年是全國房地産調控最為嚴厲、政策落實最到位的一年，限購、限貸、限價政策逐步細化升級。從歷史數據上看，去年商品房市場明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下滑，遠低於近十年的平均增幅。

　　據易居房地産研究院統計，去年３０個典型城市新建商品住宅成交面積為１３７３９萬平方米，較２０１０年大幅下降２６％。一、二線城市的開發商主動打破僵局，降價促銷。特別是部分城市的外圍區域，房價下跌幅度甚至達３０％左右。“在這種情況下，房地産企業的真實業績不可能像年報説的增長這麼多。”楊紅旭説。

　　儘管年報數據有些“失真”，但仍然反映出上市房企業績分化加劇的事實。

　　統計數據顯示，２１家公司去年凈利潤負增長，而同期一線房企凈利潤增速大都在３０％左右。

　　中信建投房地産分析師蘇雪晶認為，房地産公司強者恒強的格局越來越明顯。在多家券商的評級報告中，房地産龍頭企業也因業績保障度高、財務安全、盈利能力及成長性好于其他企業而備受推崇。

　　進入去庫存時代

　　年報披露的數據顯示，６９家公司中庫存同比減少的只有９家，而增幅超過５０％的有２５家，不少公司的存貨絕對量達到了歷史新高，存貨增幅明顯超過營業收入增幅。龍頭企業萬科的存貨量也達到了２０８３．３５億元。按照其２０１１年銷售額１２１５．４億元推算，需要２１個月才能消化完。

　　中國房地産研究會近日發佈的“５００強測評研究報告”顯示，２０１１年，５００強房地産開發企業存貨均值同比增加５０．３４％，增幅較２０１０年進一步攀升６．４７個百分點，５００強房企的平均存貨已達到９９．８９億元，創歷史新高。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地産行業進入去庫存時代已成為不爭的事實。

　　據北京師範大學金融研究中心主任鐘偉測算，到２０１２年底，在最悲觀的情況下（新開工下降５％，銷售面積增速為０），全國商品房屋庫存量為４７．３億平方米；在最樂觀的情景下（新開工下降１５％，銷售面積增速為１０％），２０１２年底商品房屋庫存量４４．８億平方米。從在建面積看，去庫存可能需要至少３年時間。據測算，２０１２年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為３４５０億元，而２０１１年房地産全行業贏利也不過５０００億元左右。如果２０１２年銷售額再下降，則房地産行業整體上接近盈虧平衡的邊緣。

　　資金緊張導致開發放緩

　　從６９家公司的負債來看，佔總資産比例超過７０％的有２３家，超過５０％的有５７家，負債同比增加有４６家。中國房地産測評中心近日一項報告顯示，去年５００強房企凈負債率已由２０１０年的５０．０７％上升到６６．５９％。

　　開發商利息支出額度和增長幅度也居高不下，萬科利息支出額度達到１２．５２億元，同比增幅為１１．２６％，華麗家族利息支出增長率達７７２．６７％。

　　申銀萬國發佈的一份房地産信託研報顯示，２０１２年集合類房地産信託本息共到期２０３７億元，加上單一委託人認購的單一類房地産信託，則共有約３０６２億本息到期，從３月起進入償付高峰。

　　上海易居房地産研究院近日發佈研究報告稱，房地産開發企業資金狀況已從２０１１年的“偏緊”步入“緊張”區間，“可能接近甚至低於２００８年水平”。報告稱，今年前兩個月，全國商品房銷售額４１４５億元，同比下降２０．９％，參照去年１２．１％的增幅，預示著今年銷售額有可能出現負增長。在外部融資環境難以改善的情況下，房企依靠銷售回籠資金成為主流，前兩個月，房企自籌資金５９９５億元，同比增長４３．３％，在所有資金來源中佔比４２．３％，比去年提高了１．４個百分點，預計今年還將保持較高增速。

　　中國房産信息集團研究總監薛建雄稱，開發商一般會“市場不好時拿地，市場好時賣房”，但從各大房企近期公佈的計劃來看，今年的土地儲備計劃與去年相比，也呈下降趨勢，保利今年的開工、拿地計劃相比去年縮水一半，而遠洋地産的新開工面積也減少了４成。由於開發商慎重拿地或無力拿地，也導致土地價格不斷走低，底價出讓、流拍頻頻出現。