張曉玲

　　2月下旬以來的成交“小陽春”，並未挽救房地産銷售的頹勢。即將結束的一季度房企銷售同比去年，仍呈現負增長態勢，樓市並未整體回暖。多家機構調查顯示，在近期成交量上升的城市和房企中，主動以價換量、降價促銷是主要動因。

　　由於自籌資金佔比上升，銀行開發貸、海外融資等在開發商資金來源中持續下滑，再加之一季度銷售回款仍處低位，多家機構預計一季度房企資金狀況持續惡化，接近甚至可能低於2008年水平，標桿房企也將不得不繼續以價換量。

　　房企負債率創新高

　　WIND數據顯示，截至3月22日，上市房企公佈年報合計為37家，37家企業的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億，環比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也明顯上升，11年平均負債率達到72.3%。創造了最近10年來的最高。

　　2011年，自籌資金在房地産開發企業本年資金來源中的比重，高達40.95%。易居房地産研究院分析師蘇艷預計，2012年，這一比重將持續攀升。“一季度，房地産開發企業資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低於2008年水平。”蘇艷稱。

　　2012年1-2月份，商品房銷售額4145億元，同比下降20.9%。而去年是增長12.1%。蘇艷表示，這預示著今年全年銷售額極有可能是負增長。

　　北京中原地産市場總監張大偉也認為，雖然在2月份開始出現復蘇，但市場依然低迷，性價比仍是目前獲得銷售量的利器。市場剛需總量依舊龐大，但對價格非常敏感，只要價格下調到位，成交量還將繼續增長，最近的典型項目都是以價換量的代表。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，截至3月25日，全國主要的15個城市，新建住宅合計簽約20.28萬套，同比有所下調。以北京為例，同比下調8.3%，這表明市場雖有復蘇，但並未出現明顯回暖。

　　21世紀不動産北京區域總經理寇海龍表示，無論是二手房業主還是開發商，不理性地漲價，不僅會嚇跑購房客戶，重新加重市場觀望氛圍，也會給政府部門傳遞市場假象，以為房價上漲苗頭死灰復燃，必會加大調控力度，那就會形成市場三方主體全輸的局面。

　　標桿房企以價換量

　　蘇艷認為，一季度房企資金狀況繼續惡化，而在外部融資環境難以顯著改善的情況下，房企通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。蘇艷預計，新一輪的打折降價潮，將在未來二三個月內大範圍持續展開。這將有助於房價趨於合理回歸，有利於調控效果繼續顯現。

　　“以價換量是趨勢，”張大偉也稱，2012年的調控政策雖然不太可能再有加碼，但之前的力度也不會鬆動。寇海龍認為，成交回升正是趁機出貨的好時機，一旦漲價，購房者就轉為觀望，而僵滯的形勢是誰也不願意看到的。

　　庫存高企是懸在房企頭頂的達摩克裏斯之劍。截至2012年2月底，中原監測到的標桿房企在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米，較上月小幅回落2%。相對於2011年6月底，標桿房企的庫存量增加56%，庫存壓力仍較大。

　　全國房地産經理人聯盟副主席賈臥龍分析，全國主要48家房企存貨消化週期已達4.62年，降價跑量、快速週轉必將成為多數房企的策略。隨著貸款利率的下調，樓市迎來銷售窗口期，房企推盤速度將會加快，降價活動也會更加熱鬧。對於這難得一遇的“窗口期”，房企應緊緊抓住機會加快促銷，而非盲目樂觀甚至貿然漲價。

　　在庫存壓力下，自今年以來，保利、招商、恒大、富力等房企陸續啟動較大規模的降價促銷活動，新一輪降價促銷潮來臨。

　　本報記者綜合中原地産、克而瑞調研數據發現，現階段，標桿房企價格調整幅度在1至4成之間。其中，有超過一半的項目價格調整幅度在在10%以內，有32%的項目價格調整幅度在20%至30%之間，僅有17%的項目價格下跌幅度超過2成。在售項目價格調整幅度較大的開發商包括富力、萬科、華潤和金地。

　　中原集團研究中心認為，下一階段，二線城市將成為標桿房企降價促銷的主力。由於標桿房企在二線城市項目佈局廣泛，銷售比重高，因此，它們在二線城市的表現，將在很大程度上左右企業的業績走勢。