記者 于兵兵

　　根據《上海證券報》近日調查，目前多數房企經營壓力依然很大，但隨著現金流意識的增強，房企逆勢生存能力也在提高。萬科集團總裁鬱亮表示，“只有那些實現快速週轉的，不囤地、不捂盤的企業才可能在今年下半年勝出。”

　　從資金鏈來看，雖然一季度已經有微小窗口令房企集中出貨套現，但總體來説，房企壓力依然巨大。“我們是國有企業，但是現在也已經很難從銀行貸到款。有些項目早就可以預售了，但是還是想等到5月份看看市場情況再説。總歸想能夠實現開盤售罄，那價格就很重要。現在要想實現好的銷售，就一定是用價格説話。但是究竟降到什麼價位最合適，就很難判斷。”華東一家中型開發商表示。

　　龍頭房企也不例外。以萬科為例，2011年12月，萬科向華潤深國投信託申請信託借款10億元用於上海五街坊開發。今年3月，萬科再次向華潤深國投信託有限公司申請金額為10億元和20億元的信託借款，年利率分別為10.6%和10.5%，資金用於多個項目的開發。

　　不過，在3月13日召開的萬科2011年度財報發佈會，鬱亮表示，多賣房子少買地是今年堅持的方針，因此萬科並不缺錢。同時，鬱亮還否認華潤給萬科的新增信託源於缺錢。

　　儘管有鬱亮一番“不差錢”的高調言論，但從上海市場來看，萬科並不輕鬆。“對於萬科上海市場，基本可以用三個字形容，那就是多、遠、難。短期內經營壓力比較大。”新任上海萬科總經理孫嘉在萬科內部週刊上坦言。具體來説，萬科在上海有10余個項目，涉及高中低端住宅、商業綜合體、綠色建築等多個品類，又多在外環外區域，且部分項目出現經營性困境，市場競爭力有待提升。“2012年，是上海萬科壓力最大，任務最重，且最具挑戰性的一年。我們要努力做到規模增長，利潤提升，盤活滯重項目，提高産品競爭力、營銷能力，以及成本控制能力。”孫嘉説。

　　而一位接近萬科的上海房地産界人士介紹，上海萬科目前在售項目基本為成本銷售，擬售樓盤五街坊等因為價格遲遲不能確定而一直沒能入市銷售。“前幾年上海萬科一直想走類似華潤的高端物業路線。無論是外立面的石材還是園區景觀，都投入較高成本。這種豪宅化傾向其實與鬱亮一貫堅持的‘高性價比’快銷戰略有所出入，導致上海萬科項目成本較高，定價較高，卻銷售不暢。今年上海萬科或許會在價格上有更大讓步，同時實行較嚴格的成本控制。”

　　雖然萬科上海市場只佔萬科全國業務的十分之一，但也多少説明了萬科以10%以上成本融資的原因所在。“如果是我，這麼高成本的融資，我不接受。”SOHO中國董事長潘石屹告訴記者。

　　其實，總體來看，萬科資金鏈壓力在全行業中看並不大。數據顯示，截至2011年末，萬科資産負債率上升至77%，但剔除預收賬款後的其他負債佔總資産的比例僅為39.6%，且持有貨幣資金總額高達342.4億元，高於其短期借款和一年內到期的長期借款235.7億元。

　　而包括雅居樂、綠城中國、盛高置地等多個房企，在標普等國際評級機構看來，很有可能出現現金流無力應付短期債務重壓的局面。

　　今年一季度，包括合景泰富、碧桂園、中海、雅居樂、華遠、萬科等多個大型房企啟動融資計劃，形式包括發行定息優先票據、配股、銀行貸款等。業內人士認為，今年房企債務到期高峰的到來，是迫使其不得不迫切融資的重要原因。

　　根據申銀萬國報告，2012年集合類房地産信託本息共到期2037億元，加上單一委託人認購的單一類房地産信託，共有約3062億本息到期。第一個集中兌付期是今年3月，兌付額度為147億元，面臨兌付的房企將承受較大的資金壓力；今年6月、7月和8月將是接下來的另外三個兌付高峰期。

　　中金公司表示，房地産信託産品的兌付風險雖然總體可控，但預計10%至15%的信託項目可能在今年出現違約風險。不過，大多數開發商會選擇降價促銷、“借舊還新”或者項目轉讓等方式來應對短期債務壓力。