陶春宇

　　今年，穩健的貨幣政策和不斷加碼的房地産宏觀調控政策的疊加效應正在逐步顯現。

　　種種跡象表明，房地産開發商的資金鏈正變得十分緊張。

　　有研究機構發佈報告稱，二季度房地産開發企業的資金可能步入預警區間，資金鏈趨向脆弱狀態，特別是中小企業資金狀況更加不容樂觀。房價下降正在成為一種由幾乎不可能逐步演變成了大概率事件。

　　數據顯示：96家房企2010年的總負債已經達到了9553億元，接近1萬億元，較去年同期的6588億元同比增長45%，其中超過30家上市房企資産負債率為70%。

　　同時，已公佈年報的44家上市房企經營性現金流量凈值僅為－511.66億元，較2009年同期的249.10億元大幅下降了305.4%。

　　更加糟糕的消息是，在國內嚴厲的信貸調控下，銀行及資本市場等融資渠道被堵塞，房地産商的資金頻頻告急。可是屋漏偏逢連夜雨，不少開發商在“限購”、“限貸”、“限價”、“限外”等一系列的“限”制令下，銷售不暢，回款面臨問題。一向不差錢的房地産開發商感受到了陣陣寒意。賣地、賣股、賣項目，以解資金的鉅額缺口。

　　最為典型的代表是：2011年，綠城的樓盤去化率普遍低於50%。2010年，綠城的負債率就已經達到187%，今年這種狀況將更加嚴重。

　　盛高置地的狀況也並不樂觀，前4個月，該公司的銷售額只有10億元，只完成了全年計劃的15%。

　　而在此時，央行緊縮市場流動性的意圖依然十分明顯。因而，全國工商聯房地産商會會長聶梅生預言，今年年內，限購範圍內的城市房價回調幅度可達10%。中國社科院金融研究所研究員易憲容(專欄)也聲稱，房價要降了。

　　此前，房地産調控進行了一輪又一輪。每次調控時，不少人也會像聶梅生和易憲容一樣，都認為房價會有所調整。然而，人們美好的願望往往被殘酷的現實擊得粉碎。住房價格越調越高，利益衝突越來越大。十幾年來，中國的房地産市場從沒有出現過週期性的調整，更沒有出現價格真正下跌。導致市場普遍認為，房價只是會上漲，而不會下跌。

　　就連年初，各個地方政府為今年的房價制定控制目標時，大多制定的房價調控目標為房價上漲10%-15%。只有北京制定的目標為新房價格同比穩中有降。地方政府的房價控制目標更加加重了市場對於今年房價還將上漲的預期。國家也在高喊著控制房價的口號，甚至採取措施，可效果甚微。然而不少開發商對於政府控制房價的決心和信心有著較為清醒的認識。SOHO中國董事長潘石屹(微博專欄)就認為，政策調控還會有一些，如果房價漲幅依然無法控制，政府很有可能打出底牌：不再提供按揭貸款。

　　所幸的是，越來越嚴厲的調控政策，正使得市場悄然轉向。在今年的實際運行過程中，已經有不少地産商先知先覺，開始降價。今年4月，中國海外地産也加入了降價的隊伍，在深圳率先拿出1000套樓盤以八折的優惠價格低開試水，成為本輪調控中首個明確公開降價的開發商。與此同時，萬科、碧桂園、恒大、佳兆業等開發商都開始扛起降價大旗。雖然，降價的多米諾骨牌並沒有被推倒。

　　一個值得注意的現象是，今年5月，北京樓盤的開盤均價下降了21%。雖然北京新房價格變化還不能充分證明房價就此進入下行通道，但房地産市場的“黑天鵝”事件終究還是出現了。

　　所謂“黑天鵝”事件，是指在近代歐洲，1000多年見到的天鵝都是白色，於是有人就得出結論，所有天鵝都是白的。後來，一次偶然的機會，歐洲人來到澳大利亞，一上岸竟然發現了黑天鵝。這從根本上顛覆了過去1000多年觀察總結出來的“真理”認識。《黑天鵝》一書作者就把這種有顛覆性影響的事件看做“黑天鵝”事件。

　　如今，房地産市場的降價行為，或將由點到面，逐步擴散開來，黑天鵝事件或將來臨。然而，在CPI高漲時期，房價上漲的壓力仍然不可小覷。一些地方政府甚至開始呼籲放寬“限購令”，這都可能使得調控的效果功虧一匱。