豪宅市場鬆動 房企負債新高 成交持續回調

　　政策高壓之下，向來價格堅挺的豪宅市場出現下行跡象。《經濟參考報》記者調查發現，近期一線城市多個豪宅項目開始鬆動降價。業內人士認為，銷售壓力下的“以價換量”已延伸至豪宅市場，凸顯多數房企資金面惡化，並強化了樓市將迎來新一輪降價促銷潮的信號。

　　市場

　　多個豪宅項目價格開始鬆動

　　當住宅市場遭遇持續從嚴的宏觀調控政策而逐漸下行時，豪宅市場也開始出現鬆動跡象。

　　日前，奧園地産宣佈，公司正與獨立本公司及其關聯人士的第三方，就出售北京長安8號51%權益接洽並進行磋商“長安8號”地處北京CBD核心區域，曾經“四度易主”，此番拋售股權不由引發業界對其資金鏈的擔憂。

　　隨後，儘管奧園首席財務官林錦堂否認了項目出售是因公司現金流的問題。但根據奧園地産3月份公佈的2011年報，公司流動資産“銀行結余及現金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動負債中“短期銀行借款”為26 .16億元，與2010年13 .60億元同比上升48%。同時，流動比率由2010年2.0下降至1.5。

　　據悉，長安8號在2010年一季度面市後，回籠資金不足10億元，至今也未啟動第二期銷售。而該項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計約30億元。這個著名的豪宅項目如今被媒體稱為“燙手山芋”。

　　奧園地産負責人公開表示，儘管長安8號項目地段優越，稀缺性明顯。但由於北京是受調控影響比較明顯的區域之一，在當前大環境下希望通過這次股權轉讓，將公司的投資佈局有所調整。“未來主要佈局在一些受政策環境影響比較小、剛性需求比較大的城市。”

　　記者發現，一線城市近期關於豪宅項目鬆動降價的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開盤均價16萬元/平方米，而非之前業界猜測的天價30萬元，低於鄰居湯臣一品17萬/平方米在售價格。佘山別墅區招商佘山瓏原近期推出20套低特價疊加和聯排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區一個“低價開盤”，一個特價房促銷。

　　3月份，深圳豪宅市場價格同樣在下調，單價“萬元起降”。中國房産信息集團黃丹告訴《經濟參考報》記者，銷售壓力迫使豪宅開始以價換量，近期龍頭企業在豪宅項目上營銷動作頻頻，上半年“去存貨、搶現金”將成為一線房企銷售主基調。“一方面以價換量，爭得客源和現金，一方面為未來進一步擴張做戰略準備。”

　　另外，黃丹介紹説：“近期改善型客戶在開發商促銷下緩步入市。2月多個城市改善型産品佔據銷售排行榜前列，主要是近郊經濟型別墅項目，價格屬於中檔。相較市中心總價高面積小，這些項目總價適中，相對性價比較高，吸引改善型需求入市。”

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