早在2009年就被預測價格將超過湯臣一品，成為上海房價第一高的新鴻基地産上海濱江凱旋門項目 （現名凱旋濱江園）近日終於“亮劍”。網上房地産顯示，上述樓盤的最高價格達到了26.4萬元一平方米，刷新了上海公寓類物業最高價。此前湯臣一品給出的最高網上參考價格是213800元/平方米。而在最高售價超過湯臣一品的背後，是業內多數人對凱旋門成交情況的不看好。

　　此前，新鴻基地産前任董事長鄺肖卿在2010—2011年年報中曾稱，集團將提高資産流轉及經常性收入。但濱江凱旋門似乎成為集團這一策略的例外。同策諮詢顧問有限公司的研究統計顯示，2011年上海公寓單價10萬元以上的樓盤能賣出10套及以上的只有兩個，而濱江凱旋門可以出售的公寓多達195套。即使每年能賣出10套，也需要接近20年時間才能賣完。

　　對於新鴻基地産來説，如果濱江凱旋門的銷售速度以目前市場的緩慢速度保持，集團的整體資産週轉率難獲提升，股東的回報率也許會比內地很多地産商都低。不過，上述項目卻有可能讓上海其他的很多高端項目受益，開發商會以濱江凱旋門作參照，顯示項目的高性價比。

　　此前，新鴻基地産上海濱江凱旋門項目的開盤時間曾一推再推，從去年下半年一直延遲到了今年的三月。中房信今年2月發佈報告認為，濱江凱旋門之所以不斷延遲開盤，是因為售價過高，受到政府持續高壓調控的壓力。當時，業內普遍的猜疑是新鴻基是因為定價過高，所以才遲遲沒能獲得房管部門的審批。

　　雖然，當時新鴻基地産方面否認了這一説法，稱是由於未申請到預售許可證所導致。但濱江凱旋門的報價的確不便宜，根據網上房地産的參考價格，濱江凱旋門項目最高網上參考價為26.4萬元/平方米，售價超過20萬元的公寓也有多套。根據新鴻基地産方面的介紹，濱江凱旋門的平均售價在15—16萬元一平方米，且無大幅折讓的折扣。

　　在房地産業內，濱江凱旋門的高定價有些讓人不可思議。中房信分析師薛建雄説，凱旋門200平方米以內10萬，200-300平方米13萬，300以上16萬的均價是合理的。但根據凱旋門披露的面積段，大多數的單元面積並未超過300平方米。

　　21世紀不動産曾對濱江凱旋門所處的陸家嘴濱江地區房屋需求情況進行調查，發現10萬元/平方米以上的頂級豪宅的需求量，僅佔版塊內豪宅需求量的1-2成。而同策諮詢機構的統計顯示，去年全上海的單價超過10萬元一平方米的住宅銷售總套數加起來也只有124套。在售的10余個單價超過10萬元的樓盤中，平均每個樓盤每年只能賣出4套房子。