北秀花園因為有重點小學學位而備受追捧，近日一個大面積單位卻在降價40萬元後終能成交，行家解釋主要是因為買賣雙方都是“換房一族”，成交價格容易達成協定，不像大部分盤源因為買賣雙方繼續膠著而難成交；市場曾這樣預期：買賣交易遇冷，租賃市場會激漲。

　　不過這樣的預期已經落空，據最新數據顯示，廣州總體平均租金不漲反跌7.3%。

　　文/表 記者 林琳

　　北秀花園位於小北板塊，雖然樓齡已有16年，但因為擁有小北路小學的學位而成為學位買家的重點追捧對象。本次成交的單位位於中層，間隔、朝向都一般，而且106平方米的單位竟只有2個房間，條件算不上優越。不過，市場人士認為，這套單位從240萬元左右降了近40萬元才成交，並非因為該套單位素質不高。

　　據中原地産小北路二分行營業經理李家雄介紹，該套單位在過年前1~2個月就放盤了，業主因為要賣了北秀花園的單位，才能換成花都的別墅，因此有心賣房。但不熟悉行情又對自己的物業期望過高的業主把放盤價定得太高，達240萬元。

　　“換房一族”易成交

　　經過多個買家的看樓、討價還價和放棄購買後，原業主大致了解了行情，知道自己的放盤價難以被接受，經過仲介人士的分析，他最後同意把價格降低到200萬元左右。而買家也是“換房一族”，業主為了孩子讀書而賣掉海珠區的房子，搬到小北路小學附近居住。

　　除了是學位房的因素，小北板塊租賃活躍也是其成為二手樓旺地的主要原因；因為該板塊的租賃盤源並不多，幾乎一有盤源出現就能成交。李家雄説，很多人認為買賣交易遇冷，租賃市場會激漲，但顯然情況並沒如此樂觀，“目前一個分行一個月的租賃成交宗數約為6~7宗。”而租賃價格也未出現上漲。

　　實際上，廣州的住宅租賃市場經歷了近兩個月的“蕭條”後，從1月29日(年初七)開始重新轉旺，大批外地客戶返穗租房，市場呈現了不同的狀況。據滿堂紅地産統計數據，2月1至14日，滿堂紅地産新增租賃房源比1月同期增加110.5%，新增租賃客源比1月同期增加150.1%，住宅租賃成交宗數比1月同期增加1.39倍。

　　儘管租房需求量大增，但總體平均租金“不升反跌”，這與市民普遍認為節後租金大幅上漲有所不同。滿堂紅最新報告顯示，2月1日至14日全市住宅平均租金為35.8元/平方米/月，比1月同期下跌5.5%。需求量最大的天河區，儘管租賃成交宗數比1月同期增加1.25倍，但租金單價在45元/平方米以上的成交比例從1月上半月的52.3%下降到2月上半月的47.7%，導致平均租金下跌7.3%。

　　滿堂紅研究部高級經理周峰分析，春節後的兩個星期，回流廣州的租賃客源以普通工薪族為主，可承受的租金上限在35元/平方米左右。他提出，如金融辦公區或地鐵沿線附近的小業主加租幅度過大，只會加速潛在租客作地域分流，轉移到低租值板塊，因為整體租金維持“低位盤整”。他預測，2月下旬外籍租客數量增多，方可有效拉動平均租金上漲。