葉檀

　　房地産市場的預調、微調非常明確：鼓勵剛性需求、抑制投資投機性需求，保證房地産市場軟著陸。

　　到目前為止，已有北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、長春、蕪湖、廣州、從化等超過14個城市對當地的樓市政策進行適當微調。其中，蕪湖、佛山、成都等地因為微調幅度過大，政策頒布不久就被“叫停”，其他城市的微調則有驚無險、安全闖關。

　　分析其緣由，不難找到目前政策的著眼點。佛山新政之所以被叫停，是因為取消限購，直接與相關政策對抗，導致市場産生房地産調控變化的預期，限購將刺激投資性需求的上升；而蕪湖新政則較為複雜，既鼓勵剛性需求，又在剛性需求的名義下實行購房入籍政策，刺激投資性需求的目的十分明顯。

　　其他城市則主要著眼于增加剛性需求，增加普通保障房投資、降低經適房準入門檻等。如南京放鬆了公積金貸款，而北京在去年11月25日，由北京市住房和城鄉建設委員會與市地方稅務局共同出臺該市享受優惠政策普通商品住房的新標準。理由是，上一次調整普通住房標準是在2008年11月，標準已經與現實不符，基本上在五環以內沒有普通商品房，下調普通商品房的門檻，讓更多的人享受稅收優惠。

　　北京微調之後，市場波瀾不驚。今年2月16日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局、上海市財政局、上海市地方稅務局聯合發佈通知，調整上海市的普通住房標準。享受優惠政策的普通住房外延被拓寬，同時滿足五層以上的多高層住房、單套建築面積在140平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下等條件。

　　上海此次房地産政策微調，出發點是鼓勵剛性需求。根據新標準，個人唯一住房契稅減半，為1.5%。而90平方米以下家庭唯一住房，稅率為1%，購買超過5年的普通住房對外銷售，將免徵營業稅。雖然優惠政策不大，卻向市場釋放出明確信號，政府不僅不會打壓剛性需求與改善型需求，還會加以鼓勵。

　　目前，無論是北京還是上海，市場已經發生了一些變化。首先，以剛性需求為主，投機投資購房需求基本被擠出市場，居民家庭首次購房比重接近90%；其次，上海等地剛性需求二手房交易開始回暖，顯示市場軟著陸的意圖開始落地；第三，市場沒有向投資者敞開大門，價格上漲空間不大。

　　只要是提升剛性需求的新政，就明確予以鼓勵；只要是借剛性需求暗渡投資性需求陳倉，絕不寬宥，堅決喊停。政策已經如此明顯，軟著陸的手段呼之欲出，市場各方也就可以做出明確的投資判斷了。