政策特別是貨幣政策是驅動地産股股價的核心因素，它是樓市、土地市場表現以及上市公司業績的先行指標。2012年政策面的最大亮點在於貨幣政策的預調、微調。房價如期回落、保投資增長需要和地方財政壓力，將成為行業政策轉暖的促發因素。

　　流動性拐點或已出現

　　2011年11月底存款準備金率三年來的首次下調，標誌著貨幣政策的正式轉向。儘管如此，考慮到新增外匯佔款大幅下降的對衝作用，我們當時認為市場流動性拐點的出現仍需等到一季度末，因為屆時經濟層面會更糟糕，央行也會釋放更多的流動性。但從近期央行公佈的12月信貸數據看，6400億的新增貸款遠超市場5500億的預期。由此可見，央行在貨幣政策層面預調、微調比我們預期的要早，而M1和M2代表的流動性拐點很可能正在形成。

　　流動性的上升意味著資金成本的下降，對應的是市場風險溢價和股權成本要求回報率的降低，即估值水平的提升。因此，現階段超跌的低估值品種理應受到市場的青睞。地産板塊2011和2012年的市盈率僅為10倍和8倍，且這兩年有望實現27%和15%的業績增長，是性價比較高的投資標的。

　　調控政策見成效

　　目前，重點城市最新房價較去年同期有6%左右的降幅，房價的下跌伴隨流動性的邊際改善，有助於剛需的釋放和樓市價量的止跌回升。

　　儘管中央堅持地産調控政策不放鬆，地方在土地財政上的訴求卻是短期難以撼動的事實。2012年我國要實施積極的財政政策，但地方政府債臺高築，樓市的低迷無論是對於土地出讓還是地方財稅都是沉重的打擊，因此地方政府有著強烈的刺激樓市的衝動。如何尋求中央和地方利益的一致？促進首次置業和剛需的釋放是最佳選擇。

　　我們看到2011年11月以來，杭州、南京、武漢、北京、上海相繼出臺“人才住房補貼”、普通住房認定標準提升等地方友好政策。預計隨著2012年經濟的進一步下滑，將會有越來越多的城市在不踩中央紅線的前提下，出臺盡可能刺激樓市復蘇的政策。同時，上半年40個城市個人住房信息平臺的建設完成，也將為下半年房産稅的逐步推廣和限購令的漸次退出打開空間。

　　統計局公佈的2011年房地産各項數據繼續下行，其中開發投資增長27.9%、增速較10年下滑5.3個百分點；新開工面積增長16.2%、增速較10年下滑24.5個百分點；商品房銷售面積增長4.9%、銷售金額增長12.1%，銷售增速過去10年僅好于08年。

　　房地産投資和銷售數據的持續下行部分反映了當前國內宏觀經濟的軟著陸局面，但反過來説，房地産對固定資産投資和相關産業鏈的拉動作用仍不可小覷。持續嚴厲的調控下房地産開發投資的下滑將成為宏觀經濟“不能承受之輕”，因此，2012年行業政策基調或將整體從緊、局部鬆動。無論如何，政策已過最嚴厲時期，預期向好。行業有望在年內逐步走出蕭條、恢復增長。

　　把握龍頭 關注特色

　　本輪流動性改善催生下的估值修復行情有望延續，地産股是市場較好的投資標的，建議從行業龍頭和特色發展兩條主線選擇個股。

　　建議重點關注面向主流需求、全國佈局的一線龍頭保利地産，具有出色管控能力、深耕二三線城市的二線龍頭榮盛發展；以及加快週轉速度、力爭彎道超車的招商地産，和具有獨特商業模式、業績高度保障的行業新貴華夏幸福。