厲以寧給出的建議是,土地出讓應是“價低者拿地”:企業參與招標時不是報標土地價,而是報標房價或租房價,而出價最低者將最終中標。他認為,若能以此改革土地招標制度,則整個中國的高房價問題將迎刃而解。

　　近日,國土資源部邀請了一些開發商和專家學者參加了一次房地産座談會。而據知情者透露,這次座談會主題有關土地招拍挂改革。此前,國土資源部在北京召開視頻工作會議中首次對外公佈,將在全國選擇房價上漲過快的一線城市和部分二三線城市作為試點,進行土地招拍挂制度改革。一位業內人士表示,目前普遍認為土地出讓“價高者得”的模式推高了地價,也間接導致房價的高漲。因此“價低者得”應該是土地招拍挂制度改革的方向之一。

　　全國重點城市地價房價比已達31.29%

　　隨著房價的高漲,不少矛盾被指向了當前的土地招拍挂制度。“價高者得”的模式被普遍認為在一定程度上導致地價上漲推高房價,甚至出現因市場或政策及開發商資金問題,産生土地空置和囤地及不開工的現象,影響到市場供求和政府財政收入的穩定。

　　國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組前日發佈的最新研究報告顯示,全國重點監測城市的地價房價比均值已達到31.29%,在長三角、珠三角以及環渤海等地區的一些城市,其比例更高。特別是天津、上海、南京、杭州、寧波5城市地價佔房價比已經超過40%。

　　今年初出臺的“國11條”就要求各地綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閒置地情況等因素,合理確定土地供應方式和內容,探索土地出讓綜合評標方法。在上月初國土資源部出臺的土地調控“19條”意見也明確,各地要堅持和完善招拍挂出讓制度。

　　3月22日,國土資源部在北京召開視頻工作會議中首次對外公佈:將在全國選擇房價上漲過快的一線城市和部分二三線城市作為試點,進行土地招拍挂制度改革。國土資源部部長徐紹史表示,儘管商品房地價過高,但仍要堅持土地招拍挂制度,因為招拍挂最大的好處就是防止暗箱操作,以及由此導致的腐敗和國有資産流失。不過,國土資源部正在和一些地方政府做一些探索,採取更多的評價方式。土地招拍挂制度還要不斷完善,按照“國11條”的思路,不一定完全是“價高者得”。

　　專家建議“價低者得”以抑制房價

　　在今年的全國“兩會”上,全國政協委員、著名經濟學家厲以寧在接受媒體採訪時表示,當前的土地招標制度,出價高者得到土地,會導致地王現象不斷出現,土地價格越來越高,房價也就跟著水漲船高。

　　對此,厲以寧給出的建議是,改革招標制度,土地出讓,不應是“價高者拿地”,而應是“價低者拿地”。所謂“價低者得”應該是,企業參與招標時不是報標土地價,而是報標房價或租房價,而出價最低者將最終中標。他認為,若能以此改革土地招標制度,則整個中國的高房價問題也將迎刃而解。

　　無獨有偶,早在全國“兩會”前,廣東省地産商會受省政府委託作了一份題為《引導廣東房地産業健康發展的對策研究》的報告。雖然該報告並未正式發佈,但據參與撰寫該報告的省地産商會副秘書長張運文介紹,報告的核心內容之一就是建議改革、完善原先單一的競拍土地、價高者得的出讓方式。

　　張運文表示,自2004年8月31日後,經營性商品房開發的土地供應逐步實行“招拍挂”土地供應方式,對於防止土地出讓環節的腐敗行為,以及國有資産的流失,是一種較好的供應方式。但土地競價“價高者得”的結果,形成了房價的風向標,直接影響、引導房價走向。“麵粉都不斷上漲,麵包價格能不提高嗎?”因此報告建議廣東省政府責成各個城市政府在市場商品房開發的土地出讓中,拿出30%—50%比例的土地,採取“招標式,價低者得”的出讓方式。

　　所謂“招標式,價低者得”辦法,即參照建設工程招標方法,由城市政府規劃整理好土地,並委託幾家信譽好的設計單位設計住宅方案,再經專家評選出最佳方案後,公開向開發商招標開發建設。其中,列明建築材料標準、動工建設時間、竣工限制等,同時,列明每平方米樓面價的出讓金。屆時,哪家開發商報出的售房價格最低,則項目出讓給哪家開發。

　　實現“價低者得”還須擺脫“土地財政”

　　目前,改變“價高者得”的方式,北京成為第一個吃螃蟹者。

　　3月19日,北京市國土局宣佈土地拍賣制度不再完全“價高者得”。據了解,北京市公佈的土地拍賣制度改革具體方式為:設立地價合理區間,不再價高者得；“限房價、競地價”；“地價封頂,競爭配建的保障性住房和公共設施”等等。

　　張運文表示,這種方式的最大優點是,房價預先得到抑制,而且一定比例的低房價,無形中會拉低原先的高房價,可以有效牽制著整個房價上漲。

　　不過,對於“價低者得”的土地出讓方式,目前也有不少質疑之聲。比如,限制房價也可能導致開發商偷工減料；此方式也將導致人為參與的決策比原來增多,滋生腐敗的機會也加大等等。對於防止偷工減料,厲以寧則建議,如果房屋質量不過關,政府需對房地産商重罰；而對於防止腐敗的滋生,有業內人士指出這將考驗政府的執政能力。

　　而另一個焦點就是可能導致國有資産的流失。對此,張運文認為,以這種招標方式,雖然城市政府收取的土地金相對會少,但穩定房價是政府對社會民眾應承擔的義務和責任,因此“招標式,價低者得”談不上所謂的“國有資産流失”。

　　此外,還有專家指出,早在2006年5月,國務院辦公廳發佈的《關於調整住房結構穩定住房價格的通知》中,就明確要求各地對於普通商品房供地採取在“限房價、限套型面積”的基礎上,採用競地價、競房價的辦法,以招標方式確定建設單位。但“通知”公佈4年來,這樣“價低者得”的競爭方式卻基本沒有得到落實。因此,改變土地出讓“價高者得”的模式,最關鍵因素在於地方政府要擺脫對土地財政的依賴,不再與民爭利。記者盧軼

責編：王玉飛

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