徐立凡：保障房不能成為住宅市場配角

　　加大保障房建設力度，是房地産調控的重要組成部分。從根本上説，房地産調控不僅是價格調控，而首先應該是制度調適。只要制度跟上了，保障房的作用才能充分體現，政府預期和民心預期才有望實現。

　　住建部日前發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，提出明年計劃安排建設1000萬套保障房，相比2010年的580萬套，增長72.4%。這意味著，明年保障性安居工程投資或將超過1.3萬億。

　　這樣的投資規模，達到了全國房地産投資規模的五分之一左右，而且相關融資渠道不在清理地方融資平臺範圍之內，這不僅預示著保障房建設即將進入跨越式發展時期，還預示著房地産市場調控思路出現了重大轉變。

　　自今年4月啟動新一輪房地産調控以來，儘管政策層層加碼，但效果仍未達到預期。11月，全國100個城市住宅平均價格再度出現反彈，達到了8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個城市價格環比上漲，僅14個城市環比下跌。

　　史上最嚴厲的調控手段仍然不能使住宅價格回到與居民收入水平相匹配的合理水平，原因十分複雜。一方面，充沛的流動性增強了房價與政策意圖對抗的韌勁。居民和企業的投資手段和渠道仍然匱乏，市場上大量的錢無處容納，“姜你軍”“豆你玩”“蒜你狠”紛紛登場，房地産作為傳統上最被資金青睞的投資品種，不可能不被資金追捧。另一方面，資金通過購買實物以實現保值的趨勢增強，又進一步推動了房地産市場的乍寒還暖，在一定程度上削弱了調控政策的應有效果。

　　此外，房地産具有拉動鋼鐵、水泥、木材等近百個上下游産業的支柱地位，對其治理不能不慎重以防其他行業陷入不景氣。由此，提升了開發企業與政府間的談判能力。

　　房價真的合理不了嗎？民眾的剛性需求真的求而不得嗎？事實上，只要分清住宅的雙重屬性並通過政策引導，調控就可以達到預期。住宅既具有投資屬性也具有消費屬性，炒房以謀取高回報屬於前者，民眾的住房需求屬於後者。因此，在政策制定時既要對過度投機抬高房價的行為予以遏制，又要對住房需求加以滿足。建設規模持續擴大的保障房建設計劃表明，政府決心通過擴大參與住房建設力度為中低收入者提供服務，而不再過多憑藉于混亂的市場。這既是政府以民為本的應有之義，也可保證與房地産相關的近百個行業的訂單，這對於開發商過高的博弈能力將産生極大的鉗製作用。

　　但是，善政不代表定會善行。之前的進程表明，制度保障力度不夠，就會讓人産生不少擔憂。其一，是地方政府的積極性不夠。將此前可以通過拍賣獲取鉅額出讓金的部分土地拿出來建設保障房，意味著政府對土地的增值期待必須下降，意味著土地財政規模的縮減。從土地出讓凈收益中提取10%用於廉租住房保障資金的規定在運行中走了樣，就是樣本。其二，是建設資金問題。作為一項民生工程而非利潤工程，銀行是否有足夠的熱情通過融資平臺參與進來，開發商願不願意參加進來，政府籌措資金的力度夠不夠，都是問題。如果沒有制度保障，那麼資金不到位很可能會成為政績考核時的一個託詞，而保障房配套也可能跟不上，導致保障房成為糟心房。其三，能否堵住尋租漏洞。在此前的保障房和經適房分配上大量存在的資質不符和尋租事件，令人擔心如果制度不能隨著建設力度加大而完善，那麼不該住的人住了，該住的人繼續望房興嘆的事還會發生。

　　加大保障房建設力度，是房地産調控的重要組成部分。從根本上説，房地産調控不僅是價格調控，而首先應該是制度調適。只要制度跟上了，保障房的作用才能充分體現，政府預期和民心預期才有望實現。