徐立凡：看緊商品房預售金能否壓低房價？

　　從最終調控目標來説，類似政策只有全國協同執行，才有望儘早達到目標。

　　《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》12月1日施行。今後，北京市商品房預售資金將全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，嚴禁開發商直接收存預售金。對一直抱有博弈念頭的開發商來説，這一辦法無疑是重量級調控砝碼。

　　過去幾年，商品房預售資金一直是開發商的保鏢。這筆錢本來不該濫用，卻經常被用於炒地、囤地，而新獲得的地塊，又成為貸款抵押品。由此産生的問題是，工程款可能突然中斷，導致工程質量下降甚至成為爛尾樓，危害購房者利益。而被挪用的資金投入市場後，成為地王頻出的重要抬轎者，刺激購房者的心理預期和房價的非理性飛漲。

　　將商品房預售資金存入專用賬戶，在限制開發商資金違規流轉的同時，削弱了開發商的資金實力，降低了開發商憑恃豐沛資金與調控政策博弈的本錢。新措施無疑將提高開發商配合調控政策的主觀能動性。

　　此外，政府對於預售資金的有效管理，豐富了政府的調控手段。此前，儘管政策三令五申，但開發商在銷售環節仍然敢於上下其手大做文章，原因就在於監管乏力。預售資金管理強化後，開發商必須考慮一旦違規預售資金可能被扣罰、或停止網簽等風險。違規成本的大大抬高，實際上提高了調控政策的落地機會。

　　可以預期，預售資金管理新政將迫使開發商作出應對。在銀行貸款從緊和預售資金不能挪用這兩道繩索下，目前仍在觀望市況、期待風向轉變的開發商們，無法再坐得住，如想回籠資金，就必須加快銷售，囤樓惜售難以延續。

　　在多重政策壓力下，商品房預售金監管的強化，可能會成為壓低房價的那一根稻草。

　　但是，不同的開發商對新政的抗壓性不同。相對而言，實力較弱的開發商，將被迫採取與調控政策方向趨同的應對方式，而大規模的開發企業由於資金全國調用，仍可作出規避動作。比如，可以調用沒有實施預售金監管的地方分公司應急，以繼續保持與調控政策博弈的能力，尋求更高利潤的獲取機會。

　　從這個角度説，北京市商品房預售資金全部存入商品房預售資金監管專用賬戶的政策，只能取得有限效果。即使中小開發商被迫調整戰略，房價低頭也難成趨勢。從最終調控目標來説，類似政策只有全國協同執行，才有望儘早達到目標。（徐立凡 原題：商品房預售金監管須全國協同）