馮海寧：樓市“限購令”是不是“降壓靈”？

　　上海7日出臺樓市調控細則，在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房），積極做好房産稅改革試點的各項準備工作，並按不同的住房銷售價格確定土地增值稅預徵率。（相關報道見昨日本報17版）

　　由於熱議已久的房産稅這只“靴子”在上海仍未落下，“限購”就變成了上海樓市新政最耀眼的詞。但不要以為這是上海的新創，今年“五一”左右，北京就出臺了“同一家庭限新購一套商品住房”；而且，國慶前深圳、廈門也已出臺類似“限購令”。廣州是否也出臺“限購令”，據説在下周拍板。

　　可見，不少城市已把“限購令”當成了調控的靈丹妙藥。這大概有兩個原因：一是“國五條”要求：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數；二是能直接用於遏制投機性需求的有效手段目前並不多。

　　我注意到，不少人對“限購令”寄于厚望，有學者言：“限購令”比暫停三套房貸更嚴。顯然，在不少人眼裏，似乎只要“限購令”一齣就能穩定房價、給樓市降壓，果真如此嗎？

　　要想客觀評價一條政策，最好的辦法是通過市場來檢驗。拿北京“限購令”來説，出臺時許多人就當成“降壓靈”來看，實際怎麼樣呢？市場的回答是：北京房屋成交量和房價雙雙不斷走高，與沒有出臺“限購令”的城市似乎沒有多少區別。這説明“限購令”並非“降壓靈”。

　　“限購令”難“降壓”大概有三個原因：其一，“限購令”沒有明確的時間界定。在一定時間內限定購房套數，究竟是多長時間？這個問題不明確，就難有實質約束。

　　其二，“限購令”有可能變成“折扣令”。“限購令”可能打折扣，不僅是因為政策本身有漏洞，而且政策落實可能不力——《人民日報》問卷調查顯示，八成網友認為調控政策落實不力。

　　其三，“限購令”有可能變成“炒房令”。有人披露的一個煤老闆的囂張言論很有代表性：不讓生兩個

　　孩子，我就生兩個；不讓投機倒把，我就倒賣鋼材；不讓炒房，我就炒房。言外之意是，不讓幹什麼，就偏幹什麼，這説明什麼東西越限制就越稀缺，就越有炒的價值。

　　我以為，樓市調控的政策選擇應該多樣，不能過於依賴於某些個別政策（如“限購令”）。即便想讓“限購令”發揮效力，也要吸取之前的教訓，在北京“限購令”效果不顯的情況下，理應謹慎選擇這一調控手段。要清楚北京“限購令”效果不顯的原因是什麼，要吸取教訓完善政策，而不是簡單照搬。

　　其實，樓市調控最根本的辦法還是要在財稅、貨幣、土地、保障房這四個方面開動腦筋，儘量多用市場手段少用行政手段；不能總依賴於臨時性的行政手段，要以長效的制度規範來治理市場。據國際貨幣基金組織（IMF）本週三警告稱，全球房地産行業的前景“黯淡”，這一行業的衰退期可能會延續8年時間。竊以為，這是中國樓市回歸理性的良機，不可錯失。