徐立凡：“國五條”應成樓市調控常態化起點

　　樓市調控加碼不僅涵蓋了政府對房價的關注，還有保護經濟環境的考量。在經濟復蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調控的嚴肅性和長期性將成為常態，即使房價偶有反復，也終會在政策的嚴厲注視下乍暖還寒。

　　“樓市風向標”之一的上海，7日出臺樓市調控細則，在一定時期內限定一戶只能在上海新購一套房，同時將積極做好房産稅改革試點的各項準備工作，並按不同住房銷售價格確定土地增值稅預徵率。

　　地方版調控辦法的紛紛出臺，既是“國五條”的新注解，也是樓市調控實現了中央意志與地方政府行政的統一，並進入到新的操作界面的證明。然而，是否可以就此預期：房價將從脫軌狀態回歸正途？大量存在於土地規劃、開發、建設和銷售各個環節的違法違規事件會得到遏制？在短暫低頭後，房價是否會迎來報復性反彈？

　　就公眾經驗而言，這些問題仍懸而未解。

　　自4月17日“國十條”出臺，半年以來，儘管政策基調極為嚴厲，但實際效果有限，這令一些潛在購房者按捺不住，導致樓市“金九月”如約而至。一旦房價反攻態勢形成，樓市調控將面臨夭折風險，這種情況倒逼出了七部委的新“國五條”。“國五條”在政策落實、信貸、稅收、供給、市場秩序5個方面提出了新要求，而且把房産稅改革作為明示于社會的政策儲備，以應對樓市裏存在的各種博弈。

　　從短期看，“國五條”起到了立竿見影的效果。國慶期間，北上廣等一線重點城市住房市場成交量大幅萎縮，房價由上漲預期迅速轉為下降預期，充分體現了政府干預的威力。但同時還須看到，除了對地方政府調控樓市職責的強化外，“國五條”的實施環境與“國十條”並無大的不同，地方政府對土地財政依然會戀戀不捨，流動性的寬裕環境仍在維持，在這種情況下，僅靠更為嚴厲的信貸措施和更高的購房門檻令房價步入下降通道，幾率不大，即使成功，其週期也不會持久。

　　從根本上説，僅靠政府干預扼制房價效果有限。如果地方政府以土地換錢的融資模式不能加以管理，樓市監管效率不能提高，房價在適當條件下反彈的可能性就始終存在。驅散樓市的投機氛圍，應該在三個方面下大力氣。

　　其一，堅持現行的在銷售環節對開發商和投機資本加以限制，同時在規劃開發環節對地方權力加以限制。很大程度上，正是規劃開發環節的失范，為樓市的各種不當尋租提供了空間。要解決這一問題，儘快取得房産稅試點經驗並加以普及是必要前提。只有房産稅改革成功，地方政府才有可能從土地依賴症中擺脫出來。而房産稅改革的要害在於既不能傷及自住型需求的基本權利，又堵住投機者的利潤空間。

　　其二，強化商品房與保障性住房的雙重管理。目前樓市調控政策對於商品房的限制度要高於保障房，這是應有之義。但必須預判到，保障房真正起到對衝剛性需求抑制房價的作用，需要避免重蹈經適房式的覆轍。在保障房成為土地資源的主要佔據者後，借保障房尋租必然成為一些人的考量。因此，在建設的同時強化管理已是當務之急。

　　其三，既要對高房價進行限制，又要對熱錢進行限制。人民幣匯率浮動頻率加快後，境外熱錢再度流入境內，而樓市是熱錢傳統的青睞目標。

　　如果熱錢在國內樓市順利獲利並逃離，不僅會破壞樓市秩序，還會對下一波熱錢造成鼓勵效應。

　　實際上，“國五條”中已經包含對於高房價和熱錢推動通脹的雙重擔憂。控制高房價關乎民生福祉，控制熱錢關乎宏觀經濟運行環境。從這個意義上説，樓市調控加碼不僅涵蓋了政府對房價的關注，還有保護經濟環境的考量。在經濟復蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調控的嚴肅性和長期性將成為常態，即使房價偶有反復，也終會在政策的嚴厲注視下乍暖還寒。