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近日，住建部完成了《基本住房保障條例》草稿的起草工作。在草稿中，購置政府投資建設保障性住房須和政府“按份”共有産權已然成為“剛性”規定，這意味著購置型保障房的牟利空間將被基本清除。

保障房的公平正義，已經不只是居住權層面的問題。一方面，“十二五”期間新建保障房3600萬套是板上釘釘的目標，2015年前，2.18億個城市家庭中的近1/5，將住上有政府補貼的住房。可以預期的是，因前兩年的“欠賬”，未來三年將有大批量保障房分配到市民手中。另一方面，保障房分配不公已成為通病，遠的不説，近期海南海口、湖北武漢、河南項城等，均曝出令人擔憂的配置失衡現象——“保障房公務員化”、“娃娃成功申請”、“經適房6連號”等亂象層出不窮。地方保障房之路怎麼走，恰如溫總理8月31日下午在天津考察保障房建設時強調：已建成保障房要儘快入市，而群眾滿意是衡量保障性安居工程進展好壞最重要標準。

“入市”得公平與否，是群眾滿意與否的核心關切點。防止保障房被尋租牟利，就成為當下配置法則中的重中之重。毫無疑問，“産權共有”是具有創意的一項新制度，寄望以此確保經適房配售和退出的公平公正，壓縮利用經適房進行投機投資的空間。以《物權法》觀之，“産權共有”是指“不動産或者動産可以由兩個以上單位、個人共有，共有包括按份共有和共同共有。”相較于前，地方政府一般採用滿5年之後補繳綜合地價款的方式，使購置型保障性住房（一般為經適房）獲得上市交易資格。因房價居高不下，保障房的增值部分遠超出其購買原值和補繳的綜合地價款，從而産生巨大的牟利空間。按照《民法》，在“共有産權”模式下，如果購置人一方有意出售保障房，只有兩種選擇：一是優先轉讓給共有産權人，也就是地方政府，只能獲得自己份額産權的變現，從而保障了政府的優先回購權；二是向政府購買共有部分的産權來獲得完全産權。這兩種方式都能最大限度制約保障房的牟利空間。

更大的價值在於調動地方政府的建設積極性。保障房長期屬於“中央請客、地方買單”的項目，地方財政積極性不高；一旦“産權共有”後，住戶贖買産權時政府也能獲得收益，即便上市交易，市場差價也能盡歸政府。在壓縮購房者投機利潤的同時，保障了地方政府作為投資者的原始收益權。可見，“共有産權”模式帶來了三個方面的利好：一是補足申購失范的短板，在市場交易最後一環擠壓投機概率；二是確保政府及時回購，保障了經適房總量流轉的可持續性；三是保障財政投資的收益性，以此澄清保障房投資不是“肉包子打狗”。在嚴格的立法和執法都未能阻遏無處不在的套利者的當下，“産權共有”也許能給保障房的公平分配帶來希望。

儘管初衷良善，甚至在理論上裨益多多，然而，我們仍不得不清醒地意識到“共有産權”帶來的新風險：一者，如果以“産權共有”來破解尋租自肥，這顯然是刻舟求劍，不當牟利是立法與執法的問題，“準入”等前置性門檻立不穩，“産權共有”遏止牟利不過是“狗拿耗子”——專業性與可靠性存疑；二者，早在2007年，江蘇淮安有過類似實踐，而2011年的上海、福建、湖南、河北、山東等多地也試點過“共有産權”房，共性的一點是“向保障對象出售一定的産權用以回籠部分保障房建設資金”——如此一來，預售“産權共有”保障房的模式，不過是地方財政減輕負擔的一種新式法寶，有悖保障房的公共屬性與價值旨歸；三者，共有産權就好比是建立合資公司，雙方佔股多少、權益如何，以及相應的退出機制怎樣，都需要在出資之前事無巨細地定好規矩——最關鍵的是，如果執法監督繼續如“牛欄關貓”，你能相信“共有産權”天然清白嗎？

有恒産者有恒心。保障房怎麼分，與其在技術上雕花，不如在程序上較真。要讓“産權共有”成為拯救保障房分配失公的殺手锏，功夫顯然還在“産權”制度之外。