不久前，一則“北京將取消商品房預售制”的傳言，嚇得房地産股集體出現罕見暴跌。儘管最後證明傳言只是捕風捉影，但筆者認為，商品房預售制應該加快改革的步伐。

　　目前房地産企業的資金來源中，依靠預售獲得的銷售回款，普遍佔25%以上。一旦預售制取消，就會突然切斷企業一條重要的資金來源，並且有可能導致後續項目資金鏈斷裂，引發房地産市場大震動，這也正是傳言導致市場出現恐慌的原因。

　　在房地産市場發展的初期，預售制降低了企業的資金門檻，短期內增加了商品房供應，推動了房地産市場的繁榮。隨著市場的快速發展，預售制的先天不足也不斷暴露。房屋沒有建成就銷售，為一些開發商虛假宣傳提供了條件。房地産開發的風險也通過預售轉移給了購房人和銀行。市場向好時，許多開發商借預售之便，捂盤惜售，哄抬房價。即便市場出現波動，開發商也缺乏降價促銷的動力，一定程度上造成了近年來房價“緩跌急漲”的局面。

　　因此，從長遠看，取消預售，實施全現房銷售，應該是我國房地産市場發展的大勢所趨。一旦現房銷售形成制度，會促使開發商踏踏實實蓋好房子，提升品質和質量。資金壓力會讓開發商加快項目開發進度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應。當然，現房銷售最重要的是購房者的利益得到更大的保護，人們可以買看得見、摸得著的現房，免去了期房交付時可能發生的糾紛，降低了質量和購房資金的風險。

　　儘管是大勢所趨，但在具體操作方式上，取消預售制最好不要搞突然襲擊。預售制是住房供應短缺時期的産物，目前，期房供應仍然是大多數城市最主要的住房供應來源。在我國住房的總體供求矛盾還沒有完全解決、房地産開發方式尚未轉型的情況下，突然取消預售制將導致市場相當一部分的供應出現斷檔，有可能在一定時期內導致房價飆升，同時有可能導致未來幾年的供應出現問題。一些取消預售制的國家，也是在房地産市場較為成熟，尤其是新增需求較少的情況下，才順利實現了從預售到全現房銷售的平穩過渡。

　　住建部等主管部門早在數年前就提出要積極推行商品房現房銷售，並提出在一些城市開展試點。現在看，從現實情況出發，不妨先在一些房地産市場發展較為成熟、二手房成交逐漸佔據主流的城市或部分區域，開展全現房銷售的探索。通過試點總結經驗，也可以觀察這種轉變對房地産市場的影響。待條件和時機成熟，則可以把經驗推而廣之。

　　全現房銷售將是一個長期的改革過程，暫時還不具備取消預售制的地區，應該建立制度堵住預售制的漏洞。如嚴格實施預售資金監管，提高房地産開發企業的進入門檻，完善房地産信用檔案和個人信用體系、提高行業公信力等。總之，取消預售制度絕不能僅僅作為當前調控房地産市場的一種考量，而要作為住房制度改革的重要部分，儘早規劃，儘早試點。