■ 樓市觀察

　　在1955年到1965年，“樓花”制度給香港的發展注入極強的動力。上世紀60年代中期香港發生了與地産有關的金融危機。之後香港政府出臺了大量規範性文件。

　　八月初，市場傳出住房和城鄉建設部研究取消“商品房預售制”消息。此後住建部出面辟謠，否認市場的傳聞。因為擔心“商品房預售制”被取消，滬深交易所的房地産股價全盤下跌。

　　商品房預售制從香港傳至內地，在發源地香港，商品房預售又是怎樣的呢？

　　對於“賣樓花”（即期房銷售）的來歷，香港有多種版本。大致的説法就是香港的房地産巨頭髮明了此方法，之後“樓花”讓許多人賺到錢，同時又解決了許多人的居住問題。

　　20世紀50年代初，香港政府還未推行公共房屋制度。許多人棲身於木屋或者其他臨時住宅，住房的需求是相當高，不過大多數居民的儲蓄很少。一些房地産商就想出妙招，在樓宇未蓋好之前，預收買家一部分資金。待樓宇竣工交付使用時，買家再付餘款。

　　在此過程中，一些買家有可能將樓花轉讓，因此也給了民眾一些賺錢的機會。當然，開發商在此過程中也獲利頗豐。“樓花”制度下，多方在其中獲得利益。

　　在1955年到1965年間，“樓花”制度給香港的發展注入極強的動力。因此，一些地産商甚至蓋起了高達近二十層的大樓，當時在東亞地區還相當少見。

　　上世紀60年代中期香港發生了地産有關的金融危機。之後的幾十年間，香港政府出臺了大量商品房預售制度的規範性文件，如香港的樓花一般是毛胚房，禁止炒賣樓花行為等。在這方面，內地相應的監管有些滯後。

　　相比于發達市場經濟中的現房銷售制度，商品房預售制度有一定的特點。購房者在房屋未竣工前交付一定的款項，而開發商則做出房屋將售予樓花購買者的許諾。雖然房屋買賣合同尚未成立，商品房預售的合約行為卻已受到法律保障。

　　雖然預售制是香港的一項發明，現實中卻容易被人利用。房地産開發的高杠桿和開發商的高負債，都可能推高樓價，也可以導致金融危機。

　　更重要的是，樓花事實上是可以炒賣的。一些人在預售期購買大量樓花，之後再賣給終端客戶。中間的投機商可以借機捂盤或者製造各種扭曲市場的行為。此外，“貨不對板”也是樓花制度中容易引起糾紛之處。這也是許多民眾對預售制不滿的原因。

　　樓市與金融緊密相關，而預售制在放大市場參與者收益的同時，也放大了各方的風險，因此，對商品房預售更需要嚴格的監管，也需要根據市場情況做出適時的調整和修改，使其更加有利於市場的公平。

　　□吳木鑾（香港 學者）