新加坡的組屋政策世界聞名，法國以廉租房為代表的保障性住房成為社會的穩定器，美國從上世紀30年代到90年後代再到新世紀逐步推進住房保障計劃。住房保障成為這三個國家社會穩定發展的基石。以上三國是高度發達的市場經濟國家，經濟發展主要交給市場去調節，政府很少主動干預，但住房保障則是政府必須承擔的責任，為此各國政府均制定了詳細週密的計劃並嚴格落實。儘管他們的住房保障制度還在不斷修正和完善，但其幾十年的經驗，對正在摸索住房保障道路的我國來説堪稱寶貴。《經濟參考報》駐外記者今天發來的三篇報道，把新、法、美三國在這方面的發展歷程為我們做了更直觀、更詳細的介紹。

　　新加坡

　　為八成人口提供公共住房

　　記者 陳濟朋 新加坡報道

　　新加坡的組屋政策世界聞名，享受公共住房的人口達到八成以上。這一制度的出發點是，通過“建造民眾負擔得起的住房”，將新加坡發展成有産的民主社會，從而奠定國家穩定發展的基石。

　　房地産分為公共和私有兩種住房

　　新加坡房地産市場分為兩大部分，即公共住房和私有住宅市場。目前新加坡常住人口的82%(約310萬人)居住在近100萬套公共往房裏，其中絕大部分是可出售的組屋。至於出租型的公共住房，建屋發展局主席許慈祥説，預計到明年底約有5萬套。

　　組屋是新加坡常見的公共住房形式，它的首要特點是讓一般民眾負擔得起。也正因為如此，組屋的設計整齊劃一，可以節省設計和建造成本。

　　新加坡大規模建造組屋的政策始於1960年，當時是為了應對住房危機。1965年新加坡獨立之後，組屋政策一直延續至今。

　　最初，建屋發展局建造的房子主要是廉租房，後來逐漸轉變為以出售代替出租，由政府幫助人們置業。李光耀在其回憶錄中説，新加坡的立國思想是希望通過建造公眾負擔得起的住房，建立一個有産的政體，因為地産價值與國家和社會穩定密切相關，絕大多數人有房産，也就意味著他們的福祉與國家的命運綁在了一起，從而奠定國家穩定和發展的基石。

　　許慈祥表示“建造民眾負擔得起的住房”一直是建屋發展局的使命。據統計，公共住房的常住人口比例從1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此後一直維持在80%以上。

　　從産權上來看，新加坡的私宅多是擁有永久地契的房産，組屋大多是99年的地契，地契到期之後需要補交一定的費用。

　　組屋兼顧實用性和舒適性

　　新加坡的組屋根據面積大小分為“一房”至“五房”等房型。這裡的“房”指的是房間數量。最小的“一房式”是單身公寓，最大的“五房式”是三室兩廳兩衛外加書房。

　　建屋發展局的調查顯示，約有41%的組屋居民選擇“四房式”，即三室兩廳兩衛(沒有書房)，套內面積在90至100平方米。27%選擇“五房式”，套內面積在100平方米至120平方米。選擇兩室兩廳兩衛、套內面積80平方米的“三房式”的約佔20%。

　　雖然是公共住房，組屋的設計精良，一般為明廚明衛，由於政府有較多儲備地，市區以及一些私宅集中的地段都有大量的組屋供應。近年新加坡政府推出更多優化社區環境的措施，令大多數居民感到滿意。

　　與私人公寓相比，組屋的最大區別在於其開放性，沒有圍墻，也沒有專門服務於小區的物業管理處。另一個特點是組屋一層大多是作為開放空間，只有廊柱和承重墻，由此方便居民活動，同時也避免底層組屋不安全和房屋潮濕。

　　在公共配套方面，新加坡幾乎每個社區都有小販中心、餐廳和停車場，將流動攤販集中在有頂蓋的公共設施中，方便市政管理和保持衛生。

　　據建屋發展局統計，該局在過去50年裏建造了1.66萬個商業和餐飲設施，223個市場和餐飲中心，其他設施還包括30多座體育館和72個市政公園和花園，基本上每個社區的購物和餐飲都在幾分鐘路程內，非常方便。

　　新組屋的申請流程

　　新加坡的組屋市場是一個由政府嚴格規管的市場。申購新房的必須是一戶居民，而且是新加坡公民或永久居民。購房申請人的年齡必須滿21歲。申請人可以與其未婚妻或未婚夫共同申請組屋，但必須在拿到房子三個月之內向建屋局提交結婚登記書。申請人也可與父母一起，或在父母不在的情況下與單身的兄弟姐妹一起申請。

　　新組屋的購買也有嚴格的家庭收入限制。最基本的原則是家庭月收入不能超過8000新元。不過，對於父母及已婚子女或更多人共住的大家庭購房者，這一上限可以提高至1.2萬新元。購買共管公寓的申請人家庭月收入不能超過1萬新元。政府也會根據經濟和物價調整收入上限。

　　建屋局在其網站上對於規定條件有詳細説明，並附有多個實例加以解釋。市民通過上網查詢，基本能夠明白自己符合申請什麼房型。

　　除了一般的組屋之外，建屋局也推出少量主要面向單身人士的單身公寓，但條件是申請人需滿55周歲。還有一種由私人發展商承建的共管公寓，面向收入在8000新元以上1萬新元以下的夾心層。建屋局近年來還在一些新市鎮推出了類似共管公寓的“設計、建造和出售”公屋。

　　新購房屋者可以享受政府的補貼和使用強積金，鼓勵人們置業。一般而言，兩個中等收入的人共同買房，扣除強積金，所需首付資金有限。

　　政府在決定建造組屋的類別和套型時的主要依據是市場反饋，以及每5年進行一次的建屋局調查，包括對組屋設施、社區管理及滿意度等。

　　由於組屋是政府以低於市場的價格賣給符合資格的首次購房者，組屋的轉售購買方也必須是符合資格的公民或永久居民，基本原則是每戶居民只能擁有一套組屋。因此，土地供應、開發商，以及炒房者所在的二手市場三個環節均在政府嚴格控制下，可以杜絕暴利的産生。

　　物業管理由市鎮理事會負責

　　新加坡近年來在北部的兀蘭和東部的淡賓尼等地推出了許多組屋項目，形成新市鎮。這些地方的居住條件以及購物休閒設施比較成熟。

　　胡軼強和潘越蓉夫婦在兀蘭擁有一套“五房式”組屋，套內面積約120平方米，採光通風條件較好。

　　胡軼強説，這個組屋小區的物業管理由所在選區的市鎮理事會負責。最主要的服務是日常的垃圾清理和綠地及公共設施的維護，以及每半個月沖洗一次公共區域地面。市鎮理事會一般會選擇相應的公共服務承包商來提供服務，也有的選擇建屋發展局的人員。

　　物業服務承包商一般不在小區設辦公室。建屋發展局巡視員經常來小區監督住戶遵守制度的情況，如檢查是否有亂堆放雜物或亂停車等行為，並有相關懲罰措施。住戶裝修房屋需向建屋發展局申請許可證，出租組屋的一個房間也需要向建屋發展局登記。

　　胡軼強每個月交的物業管理費為64新元(約合338元人民幣)，直接交給小區所在的市鎮理事會。此外，與私人住宅一樣，組屋業主需要每年繳納一定數量的地産稅。地産稅是新加坡政府公共行政開支的主要來源。

　　法國

　　有1000萬人租住廉租房

　　記者 李明 巴黎報道

　　為了滿足低收入群體的住房需求，法國大力推動社會保障性住房的建設和供給。以廉租房為代表的保障性住房已成為法國社會的穩定器，但由於分配管理不盡完善，也引發諸多問題。

　　廉租房佔可出租房屋近半數

　　法國的社會保障性住房(又稱福利性住房)是為收入較低、無法通過房地産市場滿足住房需求的城市居民提供的住房，包括由公共或私人機構建設並管理的廉租房，由私營企業資助、建設並管理的住房以及得到公共機構資助的集資建房等。

　　據法國生態部下屬的住房事務司2010年2月公佈的數據，2009年，法國共資助興建12萬套福利性住房，是2000年的3倍。2010年，法國政府將投入47億歐元資助興建福利性住房。

　　據統計，法國每1000人擁有69.2套福利性住房，約有1000萬人租住在廉租房內。法國媒體報道稱，目前法國福利性住房缺口仍在80萬至90萬套。

　　法國廉租房已有100多年曆史，目前廉租房制度已成為法國社會福利制度的一個重要組成部分。法國現有約450萬套廉租房，佔法國可出租房屋的40%至50%，佔法國主要住房的17%。這些廉租房由863個專門機構進行管理。

　　法國廉租房租金通常只有市場價格的1/3，最低僅為1/6，供應對象為中低收入階層。一項調查表明，65%的廉租房承租人屬於中等收入以下的居民，而在低收入居民中只有12%的人租用廉租房，不少人轉而租用條件較差的私人出租房。2008年，在巴黎大區(巴黎市區以及周邊七個省)，租用廉租房的居民每月收入最高不得超過1963歐元，其他地區為1706歐元。

　　廉租房制度還成為法國政府調控房價的有效手段。由於廉租房的租金低廉，很多低收入居民首先選擇租房而不是買房，從而降低市場上對購房的需求，有助於房價的穩定。

　　立法規定城鎮廉租房比例

　　為解決資金來源問題，法國通過多方籌資合力興建福利性住房：一是中央政府以財政預算撥款、減免土地稅和減免增值稅等方式直接進行資助，對地方政府給予補償基金。通常中央政府是福利性住房項目的主要投資方，地方機構以不同額度參與投資。省級政府有權保留30%的福利性住房，其中5%提供給公務員。二是由專門的社會住房信貸機構承擔住房建設的信貸和投資管理。三是約有1%的福利性住房吸收企業投資參與，主要為了其僱員獲益。四是一些慈善機構吸收企業和其他捐資款項用於福利性住房的建設。

　　法國還制定系列法規促進保障性住房制度的順利實施。

　　法國2000年立法規定，在人口超過5萬的城鎮中，廉租房佔全部住房的比例不能低於20%。2003年，法國頒布《城市規劃和住房法》，規定政府有權對一些敏感居住區的住房進行干預。2006年，《國家住房承諾法》鼓勵加大福利性住房供給量。

　　2007年，法國通過《可抗辯居住權法》，承諾增加住房建設投入，在法國基本實現人人有房住。法案同時規定，國家保障合法居民的居住權，居民可通過法律手段維護自己的居住權。該法案規定，2008年12月1日起，在住房申請沒有得到滿意答覆的情況下，五類住房困難人群：無房戶、將被逐出現住房者、僅擁有臨時住房者、居住在惡劣或危險環境中的人、與未成年子女同住且住房面積不達標的人，可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。

　　分配管理不盡完善引發問題

　　儘管法國推廣廉租房産生良好社會效益，但在廉租房分配和管理環節存在諸多問題。

　　在法國申請廉租房的門檻不高，一是具有法國國籍，或者有效的長期居留許可；二是收入低於政府設立的上限。記者在採訪中得知，理論上滿足這兩個條件都可以申請廉租房，但在現實中，申請廉租房的手續繁瑣，程序冗長，一般材料遞交後需要幾年時間才能申請到。

　　法國每個省約30%廉租房由省政府支配，其中部分預留給公務員，每個市(鎮)約20%廉租房由市(鎮)政府支配。但各地區情況不同，所以申請難度也不一樣。

　　一些分析人士認為，法國廉租房制度還存在以下問題和漏洞：

　　首先，法國廉租房可以永久租用，退出機制缺失。住戶收入增加後仍可以長期享受廉租房，而另一些急需住房的人卻申請困難。

　　其次，城市出現涇渭分明的“富人區”和“廉租區”“廉租區”的居民就業機會較少、環境惡劣、素質偏低，陷入貧困的幾率大，成為引發社會矛盾和導致不穩定的因素。

　　第三，廉租房建設質量較差，物業難以維護。許多廉租房由於維護不當、衛生條件差，時間一久宜居度大幅下降，政府只能推倒重建。

　　美國

　　靠金融稅收優惠提供住房保障

　　記者 杜靜 華盛頓報道

　　從上世紀30年代起，美國政府通過發展公共住房建設為低收入群體解決住房問題，90年代後，公共住房數量逐漸減少，提供包括貼息貸款、擔保和抵扣個人所得稅等優惠政策措施成為住房保障制度的主要內容。

　　美國約有120萬套公共住房

　　美國的公共住房是指政府為低收入者、老年人和殘疾人建造和維護、收取低額租金並由政府管理的住房。在聯邦層面，公共住房建設和管理主要由住房和城市發展部負責；地方上則設有公共住房局負責管理本地區具體住房事務。住房和城市發展部向這些公共住房局提供資金支持以及公共住房項目規劃、開發、管理等方面的技術和專業指導。

　　目前，全美約有120萬套公共住房，由約3300個公共住房局負責管理。這些公共住房建築形式各異，既有獨棟住宅，也有高層公寓。

　　在美國，租住公共住房首先要提出資格申請。申請人是否有資格申請公共住房取決於以下幾個方面因素：年收入水平、是否是老年人或殘疾人、是否是美國公民或符合條件的移民。申請人所在地的公共住房局將對申請人的申請材料進行審核。在收入水平方面，低於本縣(或市)年收入中間值的80%屬於“較低收入”，低於本縣(或市)年收入中間值的50%屬於“極低收入”。值得注意的是，如果公共住房局發現申請人有不良習慣或行為、可能對其他租戶或公共住房項目環境産生不良影響，則將拒絕批准該申請。

　　接著要填寫公共住房申請表。提交相關證明文件，如出生證明、稅收返還證明等。如果住房局認定申請人符合條件，則將把申請人列入“等待名單”。若認定申請人不符合條件，則須説明原因，同時申請人可以要求就此舉行非正式聽證會。對符合條件的申請者而言，如果願意接受住房局提供的某一公共住房，則須與住房局簽訂租約並繳納一定金額的押金。

　　租戶需繳納的租金多少主要取決於租戶的家庭年收入和相關抵免項目。住房和城市發展部批准的抵免項目包括：家庭內沒有收入來源的成員每人每年抵免480美元；家庭成員中有老年人或殘疾人的每戶每年抵免400美元；由老年人或殘疾人支撐的家庭可以抵免一定額度的醫療費用。

　　總體來説，只要租戶遵守租約，則可以一直居住在公共住房內。但如果住房局對該租戶的家庭收入進行重新審查，認定其收入水平足夠在私人市場上獲得住房，則住房局有權決定是否允許租戶繼續享用公共住房。租戶在私人市場上找到可負擔得起的住房之前，住房局不會強行要求租戶搬出。

　　四種形式保障低收入者住房

　　上世紀50至70年代，為解決戰後移民大量涌入而産生的住房短缺問題，美國迎來了公共住房的建設高峰。然而，進入上世紀90年代後，公共住房建設幾乎停滯。為減少公共住房的維護和運營開支，政府開始出售部分公共住房，目前公共住房數量減少至約120萬套。

　　在公共住房數量減少的同時，美國政府向低收入者提供的金融和稅收支持顯著增加，並已成為政府住房支持政策的主流。

　　當前美國聯邦政府對低收入者提供的住房支持主要包括四種形式：一是支持具體的住房工程建設；二是提供租金補貼幫助低收入家庭獲得私人市場的住房；三是為州及地方政府提供資金，資助發展地方住房項目；四是為家庭購買住房提供金融和稅收支持，主要包括貼息貸款、擔保和貸款利息在個人所得稅稅基中予以抵扣等。其中，第四種是美國聯邦政府採取的最為普遍的支持模式，每年聯邦財政用於此方面的資金要遠遠高於其他方面。

　　2010財年，美國聯邦財政中，純粹保障性住房方面預算支出(不包括支持購房的金融和稅收支持)為395.35億美元，如果加上金融稅收支持方面的支出，總共高達9363億美元。

　　力推“希望六號計劃”和“精選住宅區計劃”

　　美國公共住房經過多年發展解決了大量低收入者的住房問題，同時也出現了許多社會問題，如種族隔離、貧困集中、暴力犯罪嚴重等，甚至一些公共住房還陷入了嚴重衰敗的境地。

　　進入上世紀90年代之後，美國聯邦政府開始大規模改造衰敗公共住房，以實現公共住房社區的全面復興。

　　“希望六號計劃”是美國住房和城市發展部改造公共住房的重要方案，通過拆毀荒廢的公共住房，代之以設計新穎、低密度、高質量的社區住房，通過提供較好的社區和支持性服務，吸引較高收入居民入住，從而形成一個種族多樣、高低收入混合居住的新式社區。

　　“希望六號計劃”原來被稱作“城市復興示範計劃”，由國會于1992年通過。自1993財年至2010財年，該計劃累計獲得聯邦撥款約67億美元。

　　在“希望六號計劃”成功經驗的基礎上，奧巴馬政府在2010年啟動了“精選住宅區計劃”，作為“希望六號計劃”的進一步拓展和延伸。與“希望六號計劃”相比，“精選住宅區計劃”更強調住房項目的配套設施發展和可持續性。

　　公共住宅區的配套設施建設雖然也是“希望六號計劃”的主要內容之一，但從其款項分配情況看，九成以上都用在了公共住房重建方面，建設學校、醫院等配套設施方面的撥款非常有限。而“精選住宅區計劃”將公共住房復興與教育改革挂鉤。將提高住宅區內的教育質量作為主要目標之一。

　　另外，與“希望六號計劃”相比，“精選住宅區計劃”的參與者更為寬泛。“希望六號計劃”的資金主要撥付給各地的公共住房局，而在“精選住宅區計劃”下，不僅公共住房局、地方政府可以申請項目資金，非營利機構、營利性地産開發商等都可以與某一公共實體聯合申請該計劃下的資金，從而可以更好地撬動私人資本參與公共住房的重建和復興。