近年來，居民小區內因安裝防盜網、房屋擴建加蓋、圈佔公共綠地等私搭亂建行為引發的各種糾紛不斷增加，且此類糾紛調解難度大。記者日前從北京市朝陽區人民法院了解到，小區違章建築氾濫的根本原因在於“四不管”：鄰居不願管，物業不敢管，建委無權管，城管不好管。對此，法院建議強化社區自治管理，由業主委員會通過自治章程實現小區自治管理，並建立聯動執法機制，對小區內的私搭亂建現象做到早發現、早制止、早治理。

　　公共空間 業主必須尊重

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　　張某購買了某小區樓房首層的一套房屋，由其父母實際居住使用，該小區尚未成立業主委員會。該首層房屋前有一個小院，按規定只允許業主種植花草、美化環境，嚴禁私搭亂建或改作他用，而張某父母在小院內建簡易房1間。物業公司以張某父母違反小區入住合約、在自家小院內私搭亂建房屋等為由將其訴至法院，要求判令其恢復原狀。

　　法院經審理認為：因該小區尚未成立業主委員會，物業公司作為該小區的物業服務提供者，為維護全體業主利益，整治小區環境，有權對違反規定破壞小區環境的相關違法行為人提起訴訟。責令張某父母于判決生效後30日內自行拆除小院內搭建的房屋。

　　【案件評析】

　　朝陽區法院法官鄭瑞濤解釋，樓房首層外的空間是小區業主的專有部分和全體業主共有部分的交界區域，權利界限相對模糊，導致此區域內容易出現私搭亂建等情形。實踐中，對於業主的行為是否屬於私搭亂建行為的界定，首先要看行為是否有相應的許可審批手續，其次看是否違反相應合同約定和管理規定以及是否對其他業主權利或公共利益造成侵害，最後還應符合一般善良管理人的合理注意義務。

　　私搭亂建 城管也不好管

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　　馬某係某小區211號的房屋所有權人，與210號的房屋相鄰，馬某反映210號業主私挖亂建，並在211號東墻外加建一層違章建築及地下室，侵害其房屋的安全。馬某兩次書面致函物業公司，要求對210號業主的違建行為予以制止，後者表示自己沒有執法權，但可以考慮聯絡城管執法部門予以管制。馬某認為物業公司未實施有效管理，致使其合法權益受到侵害，將其訴至法院，要求被告立即制止並拆除違章建築，並返還已交納的一年物業管理費。

　　法院經審理認為，物業公司的職責是按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。在接到馬某的反映後，物業公司及時予以制止，並在制止無效後向城管監察部門進行了舉報，履行了自己的合同義務，故馬某的訴訟請求缺乏事實和法律依據，法院駁回其全部訴訟請求。

　　【案件評析】

　　鄭瑞濤法官表示，針對小區私搭亂建的監管涉及到建設、規劃、城管監察、業委會及物業公司等多個部門，其中建設及規劃管理機關僅有管理權而無執法權，業委會及物業公司僅有勸阻權而無強制權，城管監察部門雖有相應行政執法權，但也需要依法履行必要程序，從調查前取證、找當事人談話到下達整改通知書，需要較長時間。如果業主不願意自行拆除，強制拆除並不是一個行政執法機關的事，需要多部門聯動治理和實施，對於私搭亂建的情況，“城管也不好管”。

　　名人亂建 事涉價值引導

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　　國內知名主持人李某與某房地産公司簽訂了《商品房買賣合同》，並與物業公司簽署了《承諾書》，承諾遵守《物業管理公約》內的一切條款，包括不得擅自改動房屋結構、外貌等。之後，李某對其所購的別墅進行加築臺階、搭建陽光房等裝修活動，物業公司依據物業管理公約，多次要求其停止改建並恢復原狀未果。城市管理監察部門向李某發出了《責令改正通知書》，她仍未改正上述拆改行為，物業公司將其訴至法院，請求判令恢復原狀。

　　法院經審理認為，《物業管理公約》是某物業公司進行物業管理的依據，已經北京市居住小區管理辦公室的核準，應為有效的物業管理公約。因該小區尚未成立業主委員會，物業管理企業有權向違反物業管理公約的業主主張權利。法院判決支持原告訴訟請求。

　　【案件評析】

　　鄭瑞濤法官表示，在涉及私搭亂建的訴訟中，名人私搭亂建所佔比例很小，且多為別墅的私搭亂建行為，但此類案件的裁判結果關係到社會價值引導問題。要從根本上消除住宅小區內私搭亂建的現象，既需要法律法規的不斷完善，更需要社會觀念的持續引導，只有每個公民樹立起法律意識和保護環境的意識並自覺融入到行動中，才能在全社會樹立起禁止在住宅小區私搭亂建的正確觀念。