房産商自曝暴利內幕：如何用200萬賺回兩億

　　廣州樓價依然堅挺。高端商品房由房産商開發，政府則應多建保障房。戚耀琪 攝（資料圖片）

　　五年前，花費約200萬元買地；五年後，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤源自高漲的房價，而背後卻是一個一個的房奴。

　　劉生（化名），一位來自南方某城市的房産商人，涉足房地産行業已20多年。正是他，上述項目的開發商，日前向記者講述了這個近乎空手套白狼的暴利故事，還有鮮為人知的潛規則……

　　開發商若“運作得好”，利潤遠不止1/3，個中奧妙多多

　　上億元商業面積白送開發商

　　記者：今年初，任志強公開宣稱房地産開發拿地成本高，並非暴利行業，您覺得到底是不是暴利行業？

　　劉生：房地産是暴利行業，無可置疑。

　　任志強只講了事實的一部分，沒有講全面。建房成本是由三部分構成：一部分是土地成本，因此任志強説現在土地價格很高，房子要賣很貴；第二部分是人工費，主要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，會隨市場行情二調整但這個成本是可控的。

　　有個調查，開發商買地和蓋房子的有形成本大概佔總成本的1／3，包括拿土地、建築材料、人工費用等。還有1／3是“渠道費用”，指國家徵稅及申報費用等合理開支，還包括了行賄資金等隱性成本。最後1／3就是開發商的利潤。而實際上，如果運作得好，利潤遠不止這麼多。

　　記者：怎麼運作的呢？

　　劉生：“用土生金”。2004年我們開發某房産項目。地塊是政府拆遷安置用地，我們拿地總共花了200萬元。該項目的土地由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已在一期工程中完成，共21棟農民房，容積率3．3，而全部工程竣工後的實際容積率是4．0。

　　記者：你們擅自提高容積率來增加利潤，有關部門不會追究嗎？

　　劉生：一般不會。有時就是利用規劃的空子，比如項目中A村的土地，總共7539平方米的土地只有2709平方米是開發用地，其餘4830平方米的土地面積已由政府為農民興建了住房，實際建築面積也只有4000平方米，容積率在0．82左右。而事實上，當初的規劃容積率是1．6，這樣開發商又多出了0．78的容積率開發空間。

　　記者：除了提高容積率，還有什麼渠道增加盈利？

　　劉生：當然還有。我再告訴你兩條開發商的生財之道。比如我們這個項目，總建築面積4萬多平方米，其中，住宅面積3．4萬平方米，商業面積3000多平方米。第一條生財之道是，這3000多平方米商業面積合同上沒有説明，是開發商的紅利，至少價值1億元。

　　另外一條就是，總建築面積減去商業面積、按合同規定歸還農民的1萬平方米以及給農民興建的4000平方米住房後，開發商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該樓盤均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建築商總成本在1億元左右。最後再減去建築商利潤和其他費用1億元左右，開發此項樓盤，開發商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億元的商業面積用地。

　　從這個過程你就可看出，開發商是怎麼把200萬元變成兩億元的。