樓市

　　調控

　　近期，樓市顯現回暖跡象。最近連續兩次的降息也引發各界對房地産調控政策的種種猜測。房價是否會出現新的較快增長？經濟增速回落情況下，房地産調控政策還將持續多久？調控手段會不會有所變化？

　　房價短期內難大漲

　　“我看上一處二手房，半年來價格幾乎沒變化，大家都説房價要到底了。”兩年前，到杭州工作的吳敬群一直租房住，最近決定出手。然而，出人意料的是，房主突然將談好的50萬元首付提高到了100萬元，原因是“最近來看房的人多了”。

　　不只是杭州，近期，我國樓市普遍呈回暖跡象，一二線城市尤為明顯。深圳出現久違的千人排隊購房場面，北京6月二手房成交創限購以來新高，武漢6月商品房銷量創20個月以來最高……

　　我愛我家房地産經濟公司市場研究部經理李琛認為，受央行降息等貨幣政策刺激，以及開發商“以價換量”策略吸引，購房者心態發生微妙變化，自住購房需求正在釋放，支撐了本輪成交放量。

　　樓市回暖後，“價隨量漲”成為人們普遍擔心的問題。中國房地産指數研究院調查數據顯示，今年6月全國100個城市新建住宅均價比5月上漲0.05%，結束了連續9個月的環比下跌態勢。

　　那麼未來房價會明顯上漲嗎？專家普遍認為，儘管近期房價發生波動，但短期內不會大幅上漲。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹否定了“房價已經出現較快增長”的説法，並指出，當前政策條件下，為賣而買的投機性需求進入市場的動力不大，只要堅持對第三套住房不貸款，堅持把投機買房的杠桿去掉，剩下的就是合理住房需求了。住宅市場逐步變成以居住需求為主的市場，健康程度會大大增強。

　　“房地産在建規模較大，再加上房地産調控對投資性需求的抑制，客觀上會在短期內形成供大於求的格局。”國務院發展研究中心金融研究所研究員巴曙松認為。

　　由於自住需求對房價的承受能力有限，開發商也對漲價持審慎態度。華潤置地負責人表示，公司在年初就確定了走量的銷售策略，目前沒有什麼變化，也不會趁機漲價。

　　調控決心不會動搖

　　我國經濟增速從去年一季度的9.7%回落到今年一季度的8.1%。

　　“拉動中國經濟增長的‘三駕馬車'中，投資是最主要的，而在固定資産投資中房地産投資佔20%多。調控政策實施以來，房地産開發增速由2010年5月的38.2%一路下降到今年5月的18.5%，對總投資增速下滑産生了較大影響。如果再加上房地産上下游投資，影響確實不小。”秦虹説。

　　經濟下行壓力之下，調控政策會不會鬆動？秦虹認為，房地産在調控中出現投資增速下降，是市場的必然反應。以前過多強調房地産業的經濟職能，這一輪調控的目的就是要讓房地産業回歸其社會功能。當前，正處於房地産調控的關鍵時期，由於房地産具有金融資産屬性，因此對貨幣政策放鬆有可能影響房地産需求和價格的回升要有足夠的預見性，應堅持對投機炒房者不提供貸款支持，防止為保投資增長而損害控投機、穩房價的調控效果。

　　記者日前從住房城鄉建設部了解到，下半年，房地産調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆。那些調控政策鬆動、房價大幅反彈、保障房建設遲緩的地方將被問責。

　　“調控方應保持一個穩定的政策預期。如此，市場主體才能有一個明確的選擇。政策反復不利於穩定預期。”秦虹説。

　　那麼，在“穩增長”的同時，如何兼顧房地産調控呢？

　　巴曙松認為，在房地産調控政策基調做大的調整的基礎上，為避免房地産市場“硬著陸”而對整個經濟形成顯著衝擊，同時滿足部分自住型中小戶型購買者、首套住房購買者的住房需求，可以對這一部分自住型需求進行適當的政策鼓勵。

　　長效機制亟待建立

　　本輪房地産調控政策實施兩年來，約50個城市採取了住房限購措施，加之差別化信貸政策、考核問責機制等，調控時間之長、力度之大，前所未有。專家普遍認為，這一輪調控是有效的，但也須儘早著手考慮長久之計。

　　近一時期，隨著樓市重新回暖，開發商借機造勢，投資性、投機性需求蠢蠢欲動，一些地方政府出現了放鬆調控的傾向……很多人擔心，本輪房地産調控政策告一段落後，很可能出現新一輪“炒房熱”，房價也會隨之出現較快增長。

　　“短期內採取行政干預措施是不得已而為之，長期來看，不能靠限購來壓抑需求、控制房價。否則，行政干預一取消，房地産業又會出現泡沫化。”財政部財政科學研究所所長賈康指出，應抓緊著手建立針對房地産市場的長效調控機制，以接續當前以行政干預為主的短期調控措施。

　　賈康認為，長效調控機制的核心是“雙軌統籌”在“保障軌”上，政府&&加大保障房供給，托起底端需求；在“市場軌”上，由開發商提供商品房，滿足更高層次需求，政府主要管規劃和稅收等。

　　對於如何有效控制投機性、投資性需求，賈康建議，要充分發揮稅收杠桿作用，除了在交易環節嚴格依法徵稅之外，還要在保有環節徵收房地産稅，而這恰恰是我國現有制度的一項缺失。目前，正在上海和重慶試點的房産稅改革具有開創意義。